买房还是租房？深入解析，5年后差距竟如此巨大！
在谈到买房与租房的选择时，许多人都会听到一种说法： “租房的钱完全就是打水漂，因为房子不是你的，你只是在替房东打工。” 与之相对，买房被认为是“上车”的第一步，即使需要偿还贷款，但至少你是在为自己存钱，而不是白白浪费银行的利息。然而，买房和租房远比这简单的对比要复杂得多。因此，在做出买房或租房这种重大的决策时，我们必须综合考虑多个因素。这正是我今天想与大家分享的一个重要话题：租房与买房，究竟哪个选择更优。
回顾我个人的经历，在很长一段时间内，我一直坚信买房比租房更好。无论如何，我认为只要有机会，就应该尽快上车，先买房再说。我还记得，当我刚找到第一份工作时，我几乎迫不及待地想要买下自己的第一套房产。
那时，我向家里筹措了不少资金，同时也找了身边的一些朋友借钱，并支付了他们的利息，终于凑齐了首付款，买下了人生中的第一套自住房。然而，现在回想起来，那套房子最终让我亏损了大约10%至15%。当时我支付的各种利息、未能拿到的补贴，以及由于尚未获得澳洲身份而产生的额外费用，加上其他的沉没成本和机会成本，使得这次购房的整体收益大打折扣。虽然账面上房子的价值现在看起来有所增长，但如果让我再做一次选择，我可能会有更好的方案。
不仅是我，前段时间，我的一位朋友也遇到了类似的情况。为了买房，他在比特币价格处于低点时，卖掉了自己多年投资的比特币，虽然那时他也因此亏损了不少钱。后来，他用这笔资金买了一套房产，但遗憾的是，房子的涨幅并不大，而比特币的价格却在之后大幅上涨。可以说，他在这个房子上已经损失了十几万，而这笔亏损主要是来源于他放弃比特币投资的机会成本。
在投资这条路上，我是坚定不移地持续买房和投资。虽然我并不一定要住在自己购买的房子里，但随着经验的积累和我作为买家代理的职业发展，我越来越能识别出优质的房产，并从中赚取了不少收益。尽管早期的一些投资房产表现不佳，也有过亏损，但如今我在房产投资方面已经找到了更适合自己的方向。
在讨论是否应尽早买房时，我们常听到一种观点，即所有积蓄都应该首先投入到购房中，特别是自住房。这种观念背后，通常有一种迫切想“上车”的心态。然而，如果你现在问我是否应该在早期把所有积蓄都投入到房子里，然后安心居住，我会建议你三思而后行。你需要仔细确认自己的真正需求，并全面考虑各种因素。接下来，我会从以下几个方面来探讨这个问题：沉没成本、维护成本、机会成本、安全感，以及存钱的速度。
首先，我们来谈谈沉没成本。为什么大多数人会偏向于买房而非租房？这主要源于一种经济上的安全感。除了希望有个居住的地方，更多的人认为拥有房产是一种经济保障。毕竟，过去几十年的房价走势大多是持续上涨的，无论是在澳洲还是其他大城市。这种趋势往往让人们相信房产价值会继续增长，毕竟通货膨胀会推动价格走高。然而，如果你没有拥有任何房产，仅仅是租房，那你其实是在替房东工作，你所支付的租金最终成为房东的资产，而你自己却没有任何积累。这也是为什么大多数人认为只要有钱，就应该尽快“上车”，而不是将钱浪费在租房上。
我曾经在Perth遇到过一位老太太，她在South Perth拥有四套房产。当我问她当时买房时的价格时，她告诉我，当时房价很便宜，每套房子不到一万澳元。她通过在餐馆打工，逐渐积累了这些房产。如今，这些房产的价值已经翻了几十倍，每套至少价值80万澳元。可以说，她过上了非常舒适的生活。
然而，回到我们今天的主题，如果你正在考虑买房，有几个关键因素需要谨慎考虑。第一个因素是沉没成本。当你买房时，房产的裸价并不是你实际支付的全部金额。你还需要支付一大笔费用，比如印花税，这通常占房价的5%左右。这笔费用每次交易房产时都要支付，一旦支付就交给了政府，与房产的实际价值无关。换句话说，即便你买了房产后马上出售，也无法收回这笔费用，这相当于直接交给政府的一笔“打水漂”的钱。
另一个需要考虑的费用是律师费。当你购买房产时，你需要支付过户律师的费用，此外还有与银行贷款相关的各种费用。如果你尚未获得澳洲身份，还需支付海外买家费用，这可能高达数万澳元，尤其是购买二手房时，这笔费用可能高达3倍。因此，这些成本在买房前一定要考虑清楚，并决定你的策略是长期持有还是短期投资。
第二个重要因素是房产的维护成本。拥有房产后，你不可避免地要处理各种修修补补的事宜。然而，如果你是租房，所有这些问题都由房东来解决。只要损坏属于正常磨损，房东必须承担所有修理费用。而对于房客来说，这一切都无需操心。
我有一个客户，在几年前购买了一套房产，虽然回报还不错，但由于房子比较老旧，他不得不投入大量资金进行修缮，尤其是在第一年，旧房子的问题层出不穷。尽管这些修理费用可以折旧，但最终还是由他承担。而房客则住得十分舒适，因为一切费用都由房东负责。
此外，房产税也是一个容易被忽略的成本。在美国，房产税通常按房价的一定比例征收。在澳洲，也有类似的税收，我们称之为council rate，这笔费用用于市政维护、垃圾处理、绿化和道路维护等。而租房者则完全不需要担心这些问题，因为这些费用都是房东来承担的。
因此，在你决定买房之前，这些沉没成本和维护成本是必须考虑的。租房虽然看似是在“打水漂”，但事实上，它可以帮你避开许多潜在的支出压力，同时还为你留下更多的资金灵活性去做其他更有收益的投资。
当你购买公寓时，除了购房本身的费用外，你还需支付物业管理费，这是大楼管理的一部分。然而，如果你选择租房，这些费用完全不在你的考虑范围之内。作为房产的拥有者，各种税费和维护费用通常会占到房产价值的0.5%到1%左右，这取决于你购买的是独立别墅还是公寓。租房者则不必担心这些额外的支出，只需关注每月的租金。有时，甚至连除草和花园维护的费用都由房东承担，这当然取决于你与房东的协议。
接下来，我们要谈论的是机会成本。当你决定买房时，你必须准备至少5%的印花税、各种相关费用，以及10%到20%甚至更高比例的首付款。举例来说，假设你购买一套100万澳元的房子，你至少需要准备二三十万澳元的现金才能开始买房。然而，如果你选择租房，你的银行账户里根本不需要有这么多现金，你可以在同一地区租到类似的房产。
这时，你需要考虑的是，如果你将这二三十万投入自住房产，那么在未来几年内，它能否为你带来比其他投资机会更高的收益。比如说，如果你将这笔钱投资于比特币、自家生意、黄金、股票，甚至其他房产，它们是否能够带来更高的回报？正因为如此，许多小伙伴选择了“租房投资”（rent investing）的策略。也就是说，他们选择在自己喜欢的地方租房，同时将手头的资金用于购买能够增值的投资房产。通过这种方式，他们能够从投资房产中获得的收益，往往远远高于自住房产的升值收益。
举个例子，有些年轻人在二三十岁的年纪，更加倾向于现代化的生活方式，比如住在市中心附近的公寓。然而，这些地方的房产往往增值缓慢，因为供过于求。而我通常会建议他们投资于以家庭为主的郊区房产。这些地区的房产供应量有限，需求却非常旺盛，特别是来自那些最具经济实力的澳洲家庭。因此，这些地方的房产往往增值更快。
我有一位小伙伴，在租房的情况下，将钱投入到自己的生意中。过去几年里，这些生意为他带来了丰厚的回报。他成功地购买了两到三个生意，尽管工作非常辛苦，但这些生意为他创造了强大的现金流。随着生意的成功，我帮助他购买了三套投资房产。如果他当初把钱用来购买一套豪宅自住房，虽然他确实可以一次性买到一个价值100万到200万澳元的房子，但这样一来，他就没有足够的资金来投资生意，可能还需要找份工作来维持生活。
通过选择投资生意而不是购买自住房，这位小伙伴产生了巨大的现金流，并用这些资金更快地存钱，再投资于房产，从而实现财富的倍增。这正是机会成本的最佳利用，通过选择更有利的投资方式，最大化自己的财富增长。
在房产投资领域，我还要分享两个实际案例，这些案例说明了选择何时购买房产或租房对个人经济状况的影响。
首先，我的一位买家代理学生，他在加入我们的课程后，学会了如何通过帮助别人购买房产来赚钱。过去几年中，他通过买家代理获得的收入，远远超过了一般人的收入。这些额外的收入使他能够购买到更好地段的自住房。然而，如果他当初选择立即购买自住房，那么他可能不会有足够的资金去启动自己的职业生涯，特别是作为买家代理的创业。在他初期阶段，还不确定自己能否成功，所以他推迟了购买自住房的计划，选择了将更多的精力和资金投入到自己的职业中。这个决定为他带来了更多的选择和更大的成功。
另一个案例则是另一位选择了“租房投资”（Rentvesting）策略的小伙伴。通过将房子租在离工作地点更近的地方，他节省了大量时间，并且把这些省下来的资金投入到了西澳和昆州的两套房产中。这些房产带来了非常可观的回报：昆州的房产一年不到就增值了15%，而在西澳的房产半年内增值了超过10%，年化回报率达到了20%。如果他当时选择了购买自己的自住房，他可能无法购买到理想的房产，而是被迫购买一个较小、缺乏增值潜力的房产，这会限制他的财富扩展空间。
这些案例强调了一个重要的概念，即自住房并不是资产，而是负债。自住房需要支付维护费用、税费等，可能会占用你本可以用来投资的资金。对于某些人来说，租房和将资金投入其他投资机会可能是更优的选择。
接下来，我想探讨一下“安全感”的问题。安全感是许多人选择买房的主要原因，尤其是对于华人来说，拥有一套属于自己的房子带来强大的心理安慰。我们常听到“金窝银窝不如自己的狗窝”这样的说法，这反映了亚洲人对于自有房产的深厚情感。然而，现实中，这种安全感是否真实存在呢？
事实上，这种心理上的安全感往往是被社会和家庭的压力所推动的。父母、朋友会不时提醒你“成家才能立业”，让你不自觉地认为必须买房才能获得安全感。然而，当你租房时，有时会面临一些不确定性，例如房东决定不再续租，这会让你措手不及，必须寻找新的住所，甚至可能影响孩子的学区。这些问题确实令人头疼。
但如果你和你的家人能够接受这种不确定性，你就能够享受到租房带来的灵活性。租房时，许多维护费用是由房东支付的，而你可以将资金用在更具潜力的投资上，比如房地产、股票，甚至是自己的生意上。随着孩子的成长和家庭责任的增加，你可能会感受到更多来自家人和社会的压力，但这也取决于个人对生活方式的选择。
最后，选择是否购买自住房或是通过租房投资，都应根据个人的财务状况和生活目标来决定。每个人的情况不同，因此在做决定之前，务必要认真考虑各种因素，包括沉默成本、维护成本、机会成本以及心理上的安全感。
在悉尼这样高房价的城市，租房有时反而是更划算的选择。我和我太太就是这样选择的，因为我们可以住在一个非常理想的地段，而如果要购买这里的房子，成本却远远超出我们的预算。以我们现在住的两房公寓为例，这套房子的市场价值在200到300万澳币之间。如果我们选择购买这套房子，不仅需要准备七八十万的首付款，还需要每周支付约2500澳币的贷款、物业费、保险和维护费用。
相比之下，我们每周只需支付大约1000多澳币的租金，这意味着我们每周节省了1000多澳币。这些节省下来的钱可以用来进行其他投资，比如购买一个rooming house或参与开发项目。这些项目的年回报率甚至可以达到20%到40%。这样看来，为什么要把所有的钱都砸进一套房子里呢？
尤其是在悉尼这样的地方，房产的增值速度可能并不如你想象的那么快。缺乏稀缺性使得这些房子的升值潜力受到限制，但居住在这里确实非常舒适。既然有人愿意持有这些房产，那么我们何不选择租住在这些地方，让他们承担所有的房产成本，而我们只享受居住的便利呢？
更重要的是，当你购买自住房后，你投入的所有资金都是税后收入。这意味着每周节省的1000多澳币，实际上是税前1500到2000澳币的收入，相当于每年约10万澳币的成本。在澳大利亚，10万澳币已经超过了平均收入水平。
如果你有创业的打算，或者你担心自住房会成为你的经济负担，那么现在就不要急着购买自住房。你可以先投资房产，将其作为一种抵税工具，并利用租金收入来平衡支出。当你积累了足够的资金，产生了大量的现金流后，再去考虑购买自住房，这样你会发现自己走得更远、更快。
在我刚开始投资时，我也曾陷入了一个常见的误区：认为无论如何都应该先买房。然而，当我开始自己的生意，踏上创业之路后，我逐渐意识到，现金流的重要性远远超出了我的预期。通过观察那些投资成功的人，无论他们是在公司担任高管，还是自主创业，他们都拥有强大的主动收入来源。这些收入为他们提供了充足的资金，再投入到其他投资中去，从而实现了财富的快速增长。
所以，如果你现在正纠结于是否该买房，不妨先多次思考，评估自己的实际情况。回看这个视频，帮助你更好地理解，是应该选择租房还是买房。如果你已经决定了要买房，却希望在购房过程中获得专业帮助，以取得不公平的竞争优势，欢迎联系我们。我们团队已经帮助了许多客户购得优质房产，无论是自住房还是投资房，我们都能为你提供专业的支持。
此外，如果你目前在公司朝九晚五地工作，但希望开启一条新的职业赛道，比如开展副业，或者对房地产行业有强烈兴趣，希望帮助更多像你一样的买家，那么买家代理这个赛道可能就是你的机会。在我所从事的买家代理行业，许多人已经通过这个赛道获得了成功，点击这个链接获取更多信息。
如果你想进一步了解买家代理行业的情况，可以观看我们的直播视频，或者点击这里下载我们为你准备的《租房还是买房评估报告》，希望这份报告能为你的决策提供有力支持。
最后，在评论区分享你的看法，告诉我们你是选择租房还是买房，以及你的相关经历。我们下期再见。
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