墨尔本房地产还能投资吗？租金上不去、回报率堪忧？揭秘租售比背后的真相！你现在是否适合入场墨尔本？

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在澳洲主要首府城市中，墨尔本房市始终热度不减，被视为投资潜力大。但近年来，一些投资人开始质疑：墨尔本的租金回报率（也叫租售比，rental yield）为什么始终偏低？租金涨不起来，而很多区域的房价持续回升，这背后又隐藏着什么样的逻辑？

对于近年想要在墨尔本投资的华人买家而言，应该结合多方面因素思考：入场墨尔本，是否真的适合你？本文将分析墨尔本低租售比背后的根源，探讨市场逻辑，希望能帮你做出更精准、理性的判断。

一、墨尔本的租售比现状

租售比（租金回报率）即租金收入与房产购买价格的比例。以一套售价100万澳元的房产为例，如果年租金为3万澳元，那么粗略计算下的租金回报率为3% 。而在当前的墨尔本，许多投资房的实际的租金回报率不到3% 

相比之下，同样价格的房产在布里斯班、阿德莱德、珀斯等城市，每周租金可达800~1,000澳元，年租金轻松突破4万，租售比往往在4%至5%之间。也就是说，投资人在其他城市可以获得高很多的租金回报。

在墨尔本，靠租金收回持有成本几乎不太现实，更不用说覆盖贷款利率或实现正现金流。有时，投资人可能面临每年数千至上万澳元的持有亏损，压力不容小觑。

二、维州政策加码，雪上加霜

墨尔本租售比低的另一个重要原因，来自维州政府的税收政策。

近年来，维州政府为弥补财政赤字，出台了一系列对投资房不友好的税收政策：

• 土地税改革：自2024年7月起，维州将土地税的起征门槛从约30万澳元大幅下调至5万澳元的土地总值，意味着绝大多数投资型住宅，包括部分价值不高的公寓，也将被纳入征税范围。

• 空置税扩大化：自2025年起，维州将“空置住宅土地税”适用范围从原先仅限墨尔本部分内城区，扩大至全州范围，且按土地价值征收，年成本可观。

这些政策让大量投资人望而却步。据公开数据，已有超过24,000套租赁房产退出墨尔本市场，反映出投资人对高税负与低回报的广泛不满。

三、供给结构问题：新房大量涌现，租金被压制

在墨尔本，人口增长固然强劲——仅2023至2024年，维多利亚州移民净流入便超过13万人。但租金上涨却始终乏力，关键在于供给结构的变化。

墨尔本是澳洲开发中高密度住宅最活跃的城市之一，政策上也高度鼓励多户型住宅建设。

• 大量联排别墅（townhouse）和公寓项目不断涌现；

• 包括中环与外环地区在内的多个交通枢纽周边区域，正被纳入城市密度提升与再开发的规划范围

• 在如Docklands等高密度再开发区域，部分项目一次性推出数百至上千套新公寓

这些新建物业在租赁市场上提供了大量供应，提升了租金竞争压力，从而压制整体租金水平。对于租客而言，他们关注的是居住舒适度、房屋新旧、是否容易打理，而非房东的持有成本。一个租金$500/周的新公寓，远比一个老旧的House（哪怕占地600-1000平米）更具吸引力。

因此，House的房东想要收取更高租金，往往面临激烈的竞争和实际困难。在如今墨尔本市场上，租金的“定价权”仿佛不在房东，而在租客手中。

四、墨尔本房价为何仍然上涨？理解背后的逻辑

尽管租金回报不理想，但墨尔本的房价却在近年开始回暖。为何会出现这种“租金不涨、房价反涨”的现象？核心在于，墨尔本吸引着大量移民，而每个移民家庭最终都会希望拥有自己的住房。这种“买自住房”的强烈刚需，始终在支撑墨尔本的房价。

在人口不断流入、城市基础设施完善的背景下，长期来看，墨尔本的房价仍具一定成长性，尤其是House和优质地段的土地资产。

五、墨尔本投资策略：现金流 vs. 增值潜力

综上，如果你的投资目标是“稳健现金流”，那么墨尔本可能并非首选。你需要警惕以下几类产品：

• 老旧的House；

• 不具备翻新或改建潜力的资产；

• 没有明确现金流提升策略的物业

除非你能通过以下方式提升租金收益：

• 开发后院的Granny Flat；

• 转型为rooming house；

• 转投商业地产。

不过，这些方式都需考虑资金投入与管理复杂度，并非所有投资人都适合。

反之，如果你资金实力较强，不急于实现正现金流，更看重未来5-10年的资本增值潜力——那么墨尔本当前反而是一个不错的入场时机，尤其是那些拥有独立地块、具备再开发潜力的House，未来仍有较大的增长空间。

总之，是否入场墨尔本房市进行投资，取决于你的投资目标、风险偏好、现金流能力以及持有周期。

• 如果你想要稳定现金流，请务必谨慎；

• 如果你追求长期增值，并具备一定的资金缓冲和策略能力，墨尔本仍有不少优质机会。

选择投资城市之前，不要被表象的价格涨跌所迷惑，更不要忽视了政府政策、人口结构和供需逻辑背后的深层影响。

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