澳洲卖房如何合法避税？资本增值税（Capital Gains Tax, CGT）节税攻略！7种方法助你省数万澳币！
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对于很多澳洲华人投资者来说，持有一套房产多年后出售，往往意味着一笔不小的利润。然而，随之而来的资本增值税（Capital Gains Tax, CGT）可能会大大侵蚀这笔收益。如果没有做好规划，原本几十万的利润，最终可能需要缴纳数万甚至超过十万澳元的税款。
本文将系统讲解澳洲资本增值税的核心机制，并为你揭秘7大节税策略，帮助投资者在合法合规的前提下最大限度地降低税负。
什么是资本增值税（CGT）？
资本增值税是澳洲税务局（ATO）针对投资资产在出售时产生的利润所征收的一种税。只要资产在持有期间增值，在卖出变现时就需为增值部分缴税。适用对象主要包括：
投资房产
股票、基金、比特币等其他金融资产
需要注意的是：资本增值税只在资产“变现”时征收，即只有在你正式卖出资产后，才会计算应纳税金额。未售出期间不会产生实际税务义务。
资本增值税是如何计算的？
计算公式：应纳税资本增值 = （销售价格 - 相关销售成本）-（原始购买价格 + 原始购入成本 - 折旧调整）
其中：
原始成本包括购买价格、印花税、律师费、买家中介费用等；
销售时的相关费用包括中介费、市场推广费等；
若曾申请过房屋折旧，该部分金额需要从成本基础中扣除（应纳税的资本增值增加）。
若持有时间超过 12 个月（个人/信托持有），可享受 50% 的折扣
实际税负举例
假设你年薪为 $150,000，当年出售一套持有超过 12 个月的投资房产，获得了 $300,000 的资本增值。根据澳洲税法，你可享有 50% 的资本增值税折扣，也就是说，有 $150,000 会被计入当年的应税收入。
那么你这一年的 应税总收入就是：$150,000（年薪）+ $150,000（折扣后资本增值）= $300,000
根据澳洲的边际税率，合计税额约为：$105,000+ 其中有大约 $60,000 税负来自于卖房。
如果提前做好结构规划、卖房时间控制或利用一些抵税策略，可能大幅降低这部分税负。
如何合法减少甚至豁免资本增值税？
注意，下文中提及的规定及适用条件，请以最新官方政策为准。
1. 自住房豁免
若出售的房产在持有期间为你的主要居所（Principal Place of Residence, PPR），则可100%豁免资本增值税。判断是否为自住房的常见依据包括：
个人信件与账单地址
澳籍选民登记信息
居住实况（是否亲自入住、存放个人物品等）
注意：若曾将部分房产出租，则该部分增值可能不再豁免，需要与你的会计具体核算。
2. “6个月法则” —— 升级自住房时的临时叠加期
当你从旧的自住房搬迁至新的住所时，税法允许两套房产同时作为自住房的“叠加期”最长为6个月。在这6个月内，两套房产均可享受资本增值税豁免。适用条件：
旧房产在过去12个月内未出租；
至少自住3个月以上；
新房产未来将用作主要居所。
此法则有助于投资者在“先买后卖”或“过渡换房”时，最大限度保留免税资格。
3. “6年法则” —— 暂时搬离自住房后的豁免
若你原本自住的房产因工作外派、照顾家人等原因被出租，且你在搬出前确实曾自住该房产，则最多可享受6年的资本增值税免税期。前提条件：
搬出前曾自住该房产；
6年内若未指定其他房产作为享受自住房豁免的对象，则该房产仍可视为自住房
若中间购买了其他自住房，需权衡时间段选择一套作为豁免申请对象。
注意事项：
税法规定：同一时间只能指定一套自住房享受豁免；
超过6年需重新回迁居住，才可重置“6年法则”起算时间。
4. 合理安排卖房时间以降低边际税率
资本增值税是并入你当年个人总收入进行累进征税。若能选择收入较低的一年出售房产，可显著减少税负。
例如：
若卖房当年无工作（Gap Year），年收入为0；
$150,000 的应纳税资本增值计入后，总收入为 $150,000；
相较于年收入本就很高的年份，整体税负可减少很多。
此方法适合计划休假、创业或临时脱产人士，合理规划时间尤为关键。
5. 用资本亏损抵扣资本增值
若你在同一财年出售了另一项亏损资产（如亏损房产、股票等），其亏损金额可直接抵扣另一个资产的资本增值部分。
案例：
房产A 亏损 $100,000；
房产B 增值 $500,000；
净增值 = $400,000，50%折扣后为 $200,000；
税前增值减少，税后可节省一些税款。
亏损可抵当年或未来年度的增值，但不能回溯使用。
6. 通过养老金（Superannuation）节税
在卖房当年，额外将部分收入作为自愿供款打入养老金账户，可有效减少当年应纳税收入。
具体操作方法可以在这里详细查看。
7. 选择合适的持有结构（如家庭信托/多人持有）
资本增值税是按持有人的个人税率征税。若由多人共同持有房产或通过家庭信托（Family Trust）持有，可灵活分配收益，降低整体税负。
设立信托需提前进行，并结合会计建议及法律规划，不可在卖房后临时调整。更多关于家庭信托如何节税的方法，可以在这里查看。
自营养老金（SMSF）买房：实现0资本增值税的可能性
如果你通过自营养老金账户（Self Managed Super Fund，简称 SMSF）来购买投资房产，不仅可以享受较低的税率，甚至在符合条件的情况下，卖房时完全不需要缴纳资本增值税（CGT）。
在积累阶段：
租金收入仅需缴纳 15% 的养老金税
房产增值部分在出售时，在养老金账户的15%税率基础上可享1/3折扣，等效为税率约10%（适用于持有超过12个月）
在退休阶段：
如果你已退休并将SMSF转为养老金支付状态，租金收入与资本增值均可享受 100% 免税待遇（如符合相关养老金监管条件）
适合希望通过房产实现长期财富积累的高净值投资者，建议与理财师/会计师合作制定结构与策略。
总结
澳洲税制虽然复杂，但并非不可驾驭。提前设计好持有结构、合理安排买卖时机、利用税务豁免与折扣规则，完全有可能将几十万的应税利润节省下数万的税款。
尤其是对澳洲华人投资者而言，若你正在考虑出售投资房，或计划购入下一套资产，那么现在就应开始规划你的结构和未来的退场策略。资本增值的多少，不是在卖房那一刻决定的，而很可能是在你买房那一刻就已埋下伏笔。
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