无限贷款大法：如何通过杠杆实现财富自由
引言
在澳洲房产市场中，许多人都希望通过投资房产实现财务自由。一个常见的问题是：如何在购买了第一套或第二套房后，继续获取贷款来购买更多房产？今天我们将探讨“无限贷款大法”，这一策略是否可行以及如何实施。
贷款的基本原理
贷款的基础是银行或金融机构根据借款人的还款能力和抵押物（如房产）提供资金。银行会评估借款人的可支配收入（即扣除生活开销后的剩余收入）来决定贷款额度，并设定一个缓冲利率，以应对未来利率上涨的风险。通常情况下，银行会提供房产价值的80%作为贷款。银行之所以愿意贷款给借款人，是因为房产本身作为抵押，减少了他们的风险。
投资房与自住房的区别
投资房和自住房的主要区别在于是否有租金收入。自住房没有租金收入，因此还款完全依赖借款人的个人收入。而投资房则可以通过租金收入来补充贷款支付，即便投资房仍可能会有部分现金流亏损，但租金收入能有效减轻还贷负担。此外，投资房的税收政策（如负扣税）可能会使亏损部分在报税时得到一定的补偿，而自住房则没有此类优惠。
限制贷款能力的因素
贷款能力通常受限于借款人的可支配收入和银行的缓冲利率。对于持有一到两套房产的借款人，随着房产数量增加，每套房产的现金流亏损会累积，导致银行认为借款人的风险增加。因此，银行可能会停止进一步放贷，除非借款人能够证明有足够的收入或降低贷款负担。此外，银行还会根据市场利率调整借款人的还款能力，进一步限制贷款额度。
提高收入与扩展贷款能力
要扩展贷款能力，借款人需要增加收入。增加收入的途径包括主动收入（如升职、加薪或创业）和被动收入（如租金或投资收益）。当借款人收入增加时，银行会认定其有更多的还款能力，因此愿意提供更多贷款。此外，通过优化税收规划和投资收益管理，借款人也可以增加可支配收入，从而提高贷款能力。
法人结构与无限贷款
当个人贷款能力受限时，借款人可以通过法人结构或家庭信托来持有房产。公司作为独立的法律实体，可以持有房产，并且房产的现金流亏损不会直接影响个人的贷款能力。如果公司的房产实现了收支平衡，银行可能会根据会计证明，将其从个人的贷款评估中剔除。这样，借款人的个人贷款能力得以恢复，可以继续获得贷款购买更多房产。
无限贷款大法是否可行？
从理论上来说，无限贷款大法是可行的，但其关键在于两个方面。首先，房产的持有成本必须可控，确保其达到收支平衡或正现金流。其次，通过公司或信托结构持有房产可以规避个人贷款的限制。此外，借款人还需要不断提高收入，确保拥有足够的可支配收入来支持更多贷款。因此，尽管无限贷款理论上是可行的，但在实践中需要谨慎规划和合理操作。
结论
无限贷款大法虽然听起来诱人，但实际上需要谨慎操作。通过提升收入、合理使用公司结构，以及控制房产成本，投资者可以扩展贷款能力，逐步实现财富积累和财务自由。
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