从设计缺陷到高价出售：澳洲排屋为何逆袭成投资新宠？
排屋设计的不合理性与市场热度的矛盾
在澳洲的房地产市场中，Terrace House（排屋）的设计常常被诟病为不合理。比如，这类房产的厕所通常位于房屋的后院，而主人房则在前面。更让人难以理解的是，许多排屋在二楼没有洗澡或如厕的空间，整个房子的布局显得十分不便。此外，这些房屋往往没有车库，而厨房的空间也相对狭小。
尽管如此，这些看似“反人类”设计的排屋却能在悉尼和墨尔本的市场上卖出高价。这让不少华人买家感到困惑：为什么这样的小房子，土地面积和房屋宽度都不占优势，采光和朝向也不理想，还能如此抢手呢？
排屋市场的逆袭与历史背景
以悉尼为例，排屋在某些区域的成交价甚至可以达到惊人的数字。比如，在内西的Newtown区，一处排屋在2023年7月以680多万澳元的价格售出。而在Erskineville区的另一处排屋，在同一年卖出了420万澳元的高价。从外观上看，这些房子并不显眼，有些排屋只是后部被加高，二楼的空间也只是简单地多了一个卧室。
类似的情况在悉尼的Kirribilli区也有发生。2023年，一处排屋的成交价达到了635万澳元。然而，这些讨论的排屋宽度大多在五米左右，如果面宽增加一倍，价格就会更为惊人。例如，在Newtown的198-200号，一处整体较大的排屋在2023年以1,350万澳元的价格成交。值得注意的是，这位买家在2020年以580万澳元的价格购入该房产，并在经过改造后，房价在短短几年内翻了一倍多。
排屋在墨尔本市场的表现与投资逻辑
在悉尼之外，墨尔本的排屋市场同样表现不俗。例如，2023年，一处位于Paddington的排屋，由两个相邻的排屋合并后以1,400万澳元的价格售出。而在墨尔本北部的Carlton区，2023年130万Drummond Street的一处排屋也拍出了555万澳元的高价。这个房子从面宽来看，非常具有视觉冲击力，如果放在悉尼，房价可能还会再上涨50%。
此外，在East Melbourne区，2023年年底，一处面宽约6米的排屋也以680万澳元的价格售出。这些交易数据表明，尽管排屋设计上可能存在不合理之处，但它们在澳洲主要城市中的市场表现依然亮眼。
排屋投资背后的深层逻辑
尽管排屋的设计常常被批评为“反人类”，它们却在市场上得到了广泛的青睐。为何如此？一句话概括：钞票不会说谎。或许有些人认为这些购买者是“钱多人傻”，但持续的市场需求说明，这类房产确实有其独特的价值。
投资房产的关键在于，你的房子是否能吸引下一位买家。如果下一位买家愿意以更高的价格接手，那么这笔投资就是成功的。反之，如果无人愿意为此买单，即便你对房子的设计再满意，投入再多精力去改造和持有，这也可能是一项失败的投资。
这种逻辑类似于其他投资领域，比如玉石市场。我的团队中有一位小伙伴非常了解玉石的价值，而我自己对玉石却一无所知。在我看来，那只是一块普通的石头，但在懂行的人手中，它可能价值连城。这也正是房产投资的精髓所在：关键在于你是否能看出未来的潜力，并找到愿意为此买单的下一位买家。
排屋的历史背景与设计局限
Terrace House，即排屋，是一种典型的英国风格房产，广泛分布于悉尼和墨尔本的近郊地区。这类房产通常建造得十分狭窄，前院面积有限，甚至无法容纳车库。虽然如今的排屋在市场上备受关注，但其历史背景却源自一个多世纪前，当时，这类房屋的作用类似于今天的高层公寓——为普通百姓提供廉价且靠近市区的住房。
由于当时的建筑技术和设计理念的限制，排屋的采光和通风条件普遍较差。许多老式排屋至今仍存在潮湿和通风不良的问题，这使得进入这些房屋时，往往能闻到一股令人不适的潮湿气味。此外，由于排屋两侧紧邻其他房屋，没有侧窗，这进一步加剧了采光不足的问题。
历史痕迹与现代市场的转变
最初，排屋并非为高端人群设计。它们廉价且靠近市区，因而成为当时底层劳动者的理想居所。例如，当时在港口工作的工人们，通常选择住在靠近工作地点的排屋中。由于价格低廉、性价比高，这些房屋成为了一个非常好的替代选择。
有趣的是，某些排屋后面会有一条街道，这是因为早期这些房屋没有配备室内厕所。于是，后院的街道便被用来清理粪便。随着时间的推移，现代化设施的普及，这些街道不再用于清理废物，反而成为了房屋的一个优势，为后院停车提供了便利。
随着悉尼和墨尔本的城市扩张，特别是靠近市区的土地资源日益紧张，带土地的房产越来越稀缺。如今，如果你希望拥有独立的居住空间，通常只能选择在远郊购买独立别墅，而在近郊，选择通常仅限于公寓。然而，排屋凭借其独特的历史背景和地理优势，仍然是许多买家的青睐对象，尽管当初它们是为底层劳动者建造的廉租房。
排屋的回归与现代投资价值
在过去的十几年中，尤其是近十年来，排屋这一房产类型在新南威尔士州再次受到政府的重视。这背后的原因之一是排屋作为中密度住房，符合政府在土地供应日益紧张的情况下提升居住密度的政策需求。同时，排屋独特的历史感、优越的地理位置，再加上现代设计的改进，使得这种房产再次成为买家眼中的香饽饽。
以往，排屋的设计常被诟病为不合理，尤其是卫生间和浴室往往位于房屋的后部。然而，现代设计师通过对排屋进行改造，使其更加符合当今居民的生活需求，这使得越来越多的人开始钟爱这种独特的房产类型。
排屋的投资潜力与现代化改造
研究表明，排屋的投资回报率往往高于普通别墅，其长期增值潜力也不容小觑。许多排屋的设计具备较高的天花板，这为现代设计师提供了更多创造空间，例如将阁楼改造成独立卧室或浴室，以满足现代家庭对多房间的需求。
如今，排屋几乎已成为“限量版”房产，尤其是新旧排屋在地理位置上的差异，使得旧排屋的历史感和投资属性更加珍贵。100年前，排屋曾被视为低端房屋，政府甚至一度大规模拆除。然而，现代市场的需求使得它们重新受到投资者和年轻买家的青睐。尤其是在悉尼的Newtown等区域，排屋因社区氛围和独特设计而备受追捧，经常能卖出令人满意的高价。
投资建议与排屋改造策略
对于有意在排屋投资的买家，改造是提升其价值的关键。排屋虽然是一种极具潜力的投资方式，但不一定适合每个人。如果你正在寻找自住房或投资房，建议寻求专业人士的帮助，以更合理的价格购买到高增值潜力的房产。
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