Perth房地产市场前景分析：现在是否值得投资？
引言
最近有不少关于Perth房市的讨论，有人担心房价高位已现，是否现在进入市场会后悔？我记得两三年前，我开始讨论Perth的市场时，很多人并不看好这个城市，甚至认为作为一个矿业城市，房价不会持续上涨。然而，几年过去了，Perth的房价涨幅惊人，某些区域涨幅接近100%。那么，现在的Perth是否已达到了一个高点？投资者是否会后悔？我们将在本文中从多个角度分析Perth市场现状及未来投资机会。
市场现状与专家观点
近期，Domain的一篇文章指出，东部的投资者前往Perth购房，将来很可能会后悔。这个观点来自于Hotspotting的创始人Terry Ryder，他以精准预判房市涨幅而闻名。Terry的订阅报告相当有参考价值，他的看法是，很多投资者已经买在了高位，未来的回报可能不会理想。
不仅如此，Perth的支柱产业——矿业——也传出了裁员的消息。西澳的几家大型矿业公司，如FMG铁矿公司、必和必拓BHP等都宣布了裁员计划，影响范围不小。这样看来，Perth的房市是否已失去投资价值？如果矿业不再支持经济，那么整个Perth的房价会不会下跌？
Perth市场分析：大周期与基本面
首先，我们来看Perth的市场大周期。我们通过一张澳大利亚各大城市的房地产市场周期图，可以看到每个城市都有一个增长和萧条周期。虽然墨尔本在某些时间段增长超过了20年，但大多数城市的周期大约在10年左右。2018年时，阿德莱德和Perth的市场几乎停滞了10年，而布里斯班也是类似的情况。悉尼和墨尔本在经历了一轮增长后，正进入调整期。
快进到2020年，疫情影响下，房价在短暂下跌后迅速反弹。到了2023年底，墨尔本进入下调周期，而阿德莱德、布里斯班和Perth则处于增长周期。Perth的增长似乎刚刚开始，年化增长率大约为17%，未来增长可能会趋于10%左右，但仍然是一个上升的周期。
供需关系与市场热度
我们再来看一组数据，这是由Perth知名公司Momentum Wealth提供的。从2018年到2024年8月的数据显示，Perth的房产需求量自2020年开始攀升，并维持在较高水平，虽然最近几个月有些微下降，但整体仍然稳定。供应方面，自2018年达到高峰后，供应量持续下降，目前保持在一个非常低的水平。
这意味着Perth的供应紧张，市场需求旺盛，因此短期内房价依然有支撑。这也是为什么我们认为Perth仍有很强的投资价值。
有些朋友可能会注意到需求量微幅下滑，担心是否意味着买家开始离场。其实，当成交量下降时，可能是两种情况：一种是没有买家，房子不好卖；另一种则是房源紧张，市场上没房可买。对于Perth来说，显然是后者。
建筑审批与供应困境
建筑审批量是一个反映未来房产供应的关键指标。在Perth，自2017年、2018年起，建筑审批量持续下降，尤其在过去的两年内，下降趋势更加明显。虽然近年来许多人计划建造新房，但由于西澳面临的多重挑战，项目进展缓慢。最主要的障碍包括严重的工人短缺和建筑成本的急剧上升。西澳的建筑工人数量无法满足市场需求，东部地区的工人也不愿意前往西澳工作，因为缺乏足够的住宿设施。因此，即便西澳政府现在决定大规模增加新房建设，这些新房从规划到建成并投入市场至少需要几年的时间。
这种供应短缺无疑会对Perth的房价产生支撑作用，短期内，房源紧张的局面难以得到解决。投资者需要意识到，Perth的房产市场未来几年仍将处于供不应求的状态，这也为当前市场的价格提供了坚实的基础。
投资人占比与市场现状
目前，Perth市场中超过35%-36%的买家是投资者，相比几年前的10%上下，这一比例有了显著上升。由于投资者大量涌入，不少人认为房价已被推高。然而，需要明确的是，在澳大利亚，约2/3的房产由自住买家持有，只有1/3的房产由投资者持有。因此，单凭投资者的购买行为很难推高整个房地产市场。房价的真正支撑来自于自住买家的需求，而非投资者的炒作。
投资者通常会在市场看涨时积极入场，但也会在市场下跌时快速撤离，因此他们的行为虽然会对市场产生影响，但不是决定性因素。相对来说，投资者会“追涨杀跌”，他们的买卖行为更多是顺应市场趋势。对于自住买家而言，价格波动较小的房产仍然会受到青睐，这也是Perth市场的长期支撑力量所在。
租赁市场与空置率
Perth的租赁市场同样受到了供需关系的影响。虽然空置率仍处于极低水平，只有不到1%，但我们看到近来空置率略有上升。这一现象部分归因于投资者的增加。大量投资者购入房产用于出租，导致市场上出租房源增加。虽然房源增多对租客来说是好事，选择的范围更广，但对房东而言，这意味着出租变得稍微困难。
虽然市场上有更多房源供租，租客的选择变多，但Perth整体的租赁市场仍然紧张。投资者需要调整预期，不能再像过去那样轻松出租房产，或者要求过高的租金。未来，租金上涨的空间可能会有限，房东需要考虑到供需变化带来的影响。
Days on Market：房产售出速度
"Days on Market"（DOM）是衡量房产售出速度的重要指标。在Perth，房产的售出速度依旧非常快。数据显示，许多房产在上市后一周内便售出，证明市场对房产的需求依然旺盛。这个数据与我们的实际观察一致——在Perth的许多地区，房产一上市便吸引了众多买家，尤其是那些价格合理、地段优越的房源，经常会在短时间内超出预期成交价。
例如，最近我们帮助客户看中的一套房产，原本以66万澳币的价格挂牌，但最终以75万澳币成交，超出了我们最初的预期。这表明，自住买家仍然在Perth市场上占据主导地位，他们对价格的承受能力相对较高。而作为投资者，我们对价格较为敏感，会在性价比合适时入手，价格过高时则会选择放弃。
Perth的可负担性
Perth在买房和租房的可负担性方面表现优异。根据数据显示，西澳的租房可负担性目前保持在13%左右，处于全国中游水平，这表明租客在这里的租金压力相对较小。而在买房可负担性方面，Perth依然是澳大利亚最具负担能力的城市之一。相比其他州首府城市，如墨尔本和悉尼，Perth的房价仍处于较低水平，且本地居民的收入水平较高，因此买房的负担相对较轻。
这一点对于投资者来说尤为重要。可负担性较高意味着房价还有进一步上涨的空间。市场上还有相当一部分买家能够负担得起当前的房价，并且未来的房价增长不会受到太多抑制。
人口增长与未来趋势
西澳是澳大利亚人口增长最快的地区之一，年增长率达到3.3%。大量人口涌入是Perth房市未来几年的关键支撑因素。数据显示，西澳在过去20年内，平均每年人口增长约4.6万人，而最近几年，这一数字已经翻倍至9万人。这一现象说明西澳的吸引力在不断增强，移民和本地人口的增加将进一步加剧房屋供应的紧张局面。
随着人口的快速增长，但新房供应无法及时跟上，这种供需失衡将继续支撑房价上涨。因此，投资者可以预见，未来几年Perth的房价仍有上涨的空间，市场整体保持健康发展。
矿业周期与市场展望
尽管Perth与西澳的经济与矿业联系紧密，很多投资者担心矿业周期的波动会影响房价。但实际上，虽然矿业周期会对西澳的经济有一定影响，但它并不是决定性因素。近年来，有分析指出大宗商品价格可能再次进入一个超级周期，这意味着矿业未来的繁荣将对Perth房市产生积极影响。
历史数据显示，每当大宗商品价格进入上涨周期，全球经济形势紧张时，澳大利亚尤其是西澳作为资源大国，往往会因此受益。对于投资者而言，这样的背景为Perth的房市提供了更多机会。即使矿业有所波动，其他产业的增长和人口的持续涌入将为房市提供额外的支撑。
结论
综上所述，Perth的房价目前依然处于上升周期，短期内不会出现大幅下跌。尽管投资人比例增加，但房价支撑仍来自于自住买家，市场需求依然旺盛。如果你正在考虑投资Perth房市，建议根据供需情况和个人投资目标进行判断。我们的澳洲买家代理团队将根据您的情况，为您提供量身定制的投资建议，帮助您在房市中占得先机。
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