澳洲负扣税政策到底会改吗？房价会随之大震荡？对投资人的冲击有多大？一文读懂负扣税的影响与相关政策！
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在澳洲房地产投资领域，负扣税（Negative Gearing）和资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）一直是投资回报的关键组成部分。然而，前段时间关于相关税制可能改革的传闻再度引发广泛讨论。
很多投资人担心：如果这些税种有变化，澳洲房价是否会受到冲击？自己的投资收益是否会被压缩？本文将带你了解负扣税的核心机制、对澳洲房市的影响，对投资人的重要性，以及相关政策风向。
什么是负扣税？
负扣税是指：如果一年中你的投资房产生了亏损（例如租金收入不足以覆盖月供、物业管理费、维修等支出），这部分亏损可以用来抵扣你的工资等其他应税收入，从而减少应缴个人所得税。
这对现金流紧张的投资人来说，是一种有效的“回血”手段，尤其在持有初期房产尚未产生正现金流时，能通过税务抵扣减轻负担，降低了持有成本。
长期持有下，随着房租上涨、贷款减少，投资房产再逐渐由负现金流转为正现金流。
什么是资本利得税优惠？
除了负扣税，澳洲房地产投资还享有资本利得税（CGT）优惠。当投资人出售持有超过12个月的房产时，盈利部分可享受50%的税务减免。这时，如果房产增值 $500,000，只有 $250,000 计入应税收入。
这大大鼓励了澳洲投资者“长期持有”策略，而不是频繁买卖。
政策改革的呼声从何而来？
近年来，澳洲工会理事会（ACTU）及澳洲社会服务理事会（ACOSS）等机构提出过针对这些税种的改革建议。他们认为，当前的税制给予投资人的利好间接抬高了房价，使首次置业者更难买房。不同组织提案略有不同，但核心方向如（具体请参考官方网站）：
ACTU：
保留负扣税5年作为过渡期
过渡期后，仅允许一套投资房享受负扣税及资本利得税优惠
超过一套的部分不再享受减免
五年内逐步取消负扣税
投资房亏损仅限用于房产相关收入抵扣，不得再抵工资税
资本利得税优惠从50%降至25%
它们的出发点是：“让投资人减少竞争力，为首次置业者留出更多机会”。但是否真能解决住房可负担性问题，仍存在很大争议。
如果政策真的改革，会带来哪些影响？
1. 对投资人的打击
对投资人来说，这些税收优惠取消意味着：
每年持有成本上升
正现金流周期延后
投资吸引力下降，部分人或选择退出市场
2. 对房价的短期影响
若负扣税立即取消，短期内可能有一部分投资人抛售房产，市场上供给增加，导致房价下调。然而，相关经济研究模型表明，这对于房价影响幅度大约仅在 1%~4% 。
换言之，100万的房子或许跌到96万，并不足以解决首次购房者无力负担的问题，因为问题核心往往在于贷款能力和首付款。
3. 对租赁市场的中长期冲击
投资人减少，租赁房源供给就减少
房东将上涨成本转嫁给租客，租金上涨
房东竞争减少，议价空间变窄
但目前来看，短期内没有变动的风险——现澳洲总理 Anthony Albanese 承诺维持负扣税政策。
即使未来出现改革，也大概率是渐进式，或者从温和方案开始，投资者们暂时不用担心。
投资人应如何应对未来不确定性？
尽早上车，享受现行政策红利
房产投资是长周期行为，早投资、早享受复利与现有负扣税制度带来的现金流。聚焦“长期持有”逻辑
房产投资更大的价值来自于长期资本增值，不应被短期噪音干扰。构建稳健财务结构，杠杆要适度
避免因为政策一变，就陷入现金流危机。
税制只是工具
房地产投资的核心逻辑，不建立在短期政策红利之上，而是基于供需关系、通胀趋势、现金流稳健与长期资本增值。
因此，负扣税和资本增值税的变化并不会影响房地产长期的价值趋势。而在人口增长、土地稀缺、政府房源供给不足的大环境下，自持优质物业仍然是重要的资产配置方式。
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