澳洲买房贷款，本息同还 vs 只还利息，投资者该怎么选？Interest Only 有什么优势？教你拯救投资房的现金流！持有一套房的成本，居然可以这么低！
如果你想了解如何提升自己的贷款能力，可以下载【提高贷款能力的必备指南】
在澳洲购置投资房时，贷款结构的选择对持有成本、现金流与长期投资收益有着直接影响。本息同还（Principal & Interest）与 只还利息（Interest Only）这两种还款方式，可能会给你带来显著不同的财务表现。
本文将解析这两种还款方式的区别、适用场景、对现金流的影响，希望能帮你判断选择哪一种更适合自己。还有，如何利用“只还利息”策略，实现低成本持有房产甚至以房养房的目标，加速积累财富。
一、两种方式的基本定义
本息同还（Principal & Interest）：每月偿还贷款本金与利息。随着时间推移，利息占比逐年下降，本金偿还比例上升。现金流稳定，但前期支出较高。
只还利息（Interest Only）：在最初的几年（通常是前5年）只支付贷款利息，不还本金。贷款额度不变的情况下，月供更低，前期的现金流更宽松。
目前澳洲主流银行通常提供5年的 Interest Only 期限，也有部分金融机构提供 10年。两种方式的贷款总年限通常为30年，部分机构亦提供最长至40年的产品。具体请咨询专业的财务规划师或贷款经纪人，并参考不同机构的政策。
二、利率与成本结构差异
利率比较：Interest Only 的贷款的利率一般 比本息同还高出约0.3%-0.5%。例如同一贷款产品，本息同还利率可能是5.5%，而只还利息时，则为5.9%或更高。
还款额的变化：
本息同还从第一年起本金即开始逐月减少，长远来看可减少利息总额。
Interest Only 前期不还本金，虽然初期支出低，但期满后会迎来还款额的显著跳增。
以30年期贷款、首5年只还利息为例：
只还利息：
前5年每月还款仅包含利息，现金流压力小。
第6年起切换至本息同还，月供大幅跳升，需提前规划。
若能在只还利息期间配合Offset账户，将等额资金存入账户中，还能有效降低利息支出。
本息同还：
每月还款相对较高，但金额比较固定，前期压力比只还利息更大。
随时间推移，利息支出逐年减少。
因此，投资者在选择方式时，要考虑自己现在和未来的现金流需求并做权衡。
三、如何实现低成本持有房产？
投资房的每年持有成本主要包括：
利息支出
税费
房屋保险
维修与管理费用等
而有三类收入或减免可协助覆盖支出：
租金收入：通常占比60%-70%。
税务减免（ATO）：
利息支出、房屋折旧等可计入投资亏损，减少应缴所得税。
年度可获数千澳元税务退款，具体数额视个人收入与房产结构而定。
自掏腰包部分（Out-of-pocket）：
剩余需投资者自行承担，通常为$8,000~$30,000/年。
若优化租金、善用抵税，可能降低至$2,000~$5,000/年。
许多投资者忽略的一个关键点是：本金还款部分无法抵税，而只还利息的方式反而有利于税务优化与现金流管理。这是因为只有支出的利息部分被视为投资成本，而本金的归还不属于税前支出，无法计入负扣税。
四、只还利息策略如何帮你加速财富积累？
1. 更强的现金流管理能力
投资者可将本应用于还本金的资金，转化为：
弥补房产持有初期的现金流缺口；
储备紧急备用金，提高财务弹性；
投资其他高收益资产，实现以房养房、以租养房。
2. 借助房产升值进行“再融资”操作
在只还利息期满前，通过房产升值进行再融资（Refinance），比如：
房产价值50万，原贷款40万，房产5年后升值至70万；
银行按80%估值，可批贷款56万；
可重新借出（56万-40万=）16万，用于：
延长只还利息的周期；
补充还贷或购入下一套投资房；
合法再贷款提取现金，不涉及资本利得税
五、只还利息会影响贷款额度吗？
只还利息不代表贷款能力一定会有所受限。
澳洲现有多家贷款机构，贷款政策各异；
即便四大银行不批，可以咨询专业贷款经纪人，找到替代方案；
只要借款人具备还贷能力，就有机会申请只还利息的贷款结构。
关键在于清晰了解自己的还款能力与现金流规划。
对于有长期投资规划、前期资金压力较大的投资者而言，只还利息（Interest Only）是一种强有力的现金流优化工具。它不仅有助于减轻持有成本，更能在房产升值后，配合灵活地杠杆，扩大房产投资组合。
但是，并不是投资任意房产都可以依靠这个策略来增长财富。若投资标的增长潜力不足，则长期成本反而更重。因此，合理的资产配置和买到真正优质的房产才是这个策略成功实施的基础。
如果你正在寻找下一套真正能帮你赚钱的投资房产——建议寻求专业买家代理的帮助，点击此处预约免费的1对1买房咨询。原价$1100/小时，免费席位有限，先到先得！你还可以点击此处免费下载【近年澳洲高增值潜力的4个地区】，先人一步找到新的赚钱机会！
