楼花投资风险揭秘：避免被套牢的使用指南
引言：
楼花，这个词对于许多澳洲房地产投资者来说，可能充满了希望与梦想。然而，现实中却有太多人因此掉入陷阱，包括我自己和我的一些客户。最近，有个小伙伴找我咨询，遇到了与楼花相关的问题。听到他的遭遇，我既替他感到惋惜，又为这种情况再次发生而头疼。毕竟，现在已经是2024年了，但仍然有那么多人在楼花投资中踩坑，可以说是上当受骗。
楼花这个行业虽然有其存在的意义，但由于缺乏了解，很多投资者在购买楼花时，尤其是在悉尼等著名地区，往往面临巨大风险。这位小伙伴的经历就是一个典型的例子。他在悉尼某个离水很近、离赌场也很近的著名地方，购买了一套知名开发商的楼花，结果却陷入了困境。
计划被打乱：楼花投资的现实
这套房子将在年底成交，但问题已经显现。他最近辞职准备创业，但由于需要贷款和现金流支持房产，他的创业计划被完全打乱了。这让他不得不重新考虑回去工作，整个人生计划因为这套卖不出去的房子而被彻底颠覆。
这位小伙伴通过自己的自住房存了一些钱，并赚了一些钱。前段时间，他还和我们一起在西澳和昆州买了一些房产，都取得了不错的收益。然而，最近他想全职创业，就辞掉了工作。原本以为可以在这段时间处理掉这套楼花，但经过半年的努力，依然难以出手。这套价值200万以上的公寓，稀缺性并不强，销售非常困难。
销售难题：楼花的中介问题
半年前，我就建议他尽快处理掉这套楼花。他听从了我的建议，找到了销售人员寻求帮助。然而，楼花销售人员通常在公司内部并没有太多话语权，即使他们想帮你卖房，也往往不会主动去做。因为当他们找到新的买家时，更愿意销售新房源，这样可以重新赚取佣金。因此，他们缺乏动力去帮助处理现有的楼花。
即使你愿意私下里给销售人员一些额外的酬劳，情况也不一定会有所改善。因此，我建议他找第三方中介，专门做楼花转售的中介或当地的中介。然而，尽管他找到了一个比较擅长这方面的中介，半年过去了，仍然没有太多进展。
市场竞争加剧：卖房难上加难
与此同时，这个楼盘的第一期房子已经开始陆续成交，有更多的新房源进入市场。这就形成了一个竞争局面：他还没卖掉的楼花现在要面对更多现房的竞争。买家自然更愿意选择可以立即入住的现房，而不是还需要等待半年的期房。这让他压力巨大，因为如果不能尽快卖掉这套房子，他根本无法安心创业。
这位小伙伴找到我，说自己可能真的无法继续创业，因为贷款和房产的压力太大，甚至需要重新找一份工作来应对。我给他提供了一些建议和方法，帮助他规划如何处理这套楼花。如果你也面临类似的问题，接下来我会分享一些实用的方法和策略，帮助你处理手中的楼花。
如何处理手中的楼花：实用建议
找原销售人员：首先，可以尝试联系最初卖给你楼花的销售人员，看看他们是否有能力和意愿帮你转售。确保你给他们足够的动力，比如额外的酬劳。
第三方中介：如果原销售人员无法帮助你，找一个专门处理楼花转售的第三方中介或当地的房产中介。虽然这可能需要支付额外费用，但他们往往更有能力找到买家。
市场调研：了解当前市场情况，特别是你所在楼盘的竞争情况。如果有大量新房源进入市场，可能需要调整你的销售策略，包括适当的价格调整。
灵活处理：考虑各种灵活的处理方式，例如租赁或分期出售，甚至是与开发商协商，看看是否可以推迟成交或寻找其他解决方案。
法律咨询：确保你在处理楼花转售过程中，咨询专业律师，以避免法律上的风险和纠纷。
楼花投资的错觉：高端房产与普通房产的差别
我的这位小伙伴还提到，楼盘中有一些高端房产成交，给他一种错觉，认为自己的房子也能顺利出手。那些上千万的豪宅和普通的房产完全是两种不同的产品，它们的受众群体也完全不同。
买豪宅的人群和普通买家的需求不同，不能因为某个地方的豪宅卖得好，就认为自己的普通房产也能顺利出手。这就像爱马仕的包包和爱马仕的丝巾，虽然都是一个品牌，但完全不在同一个段位，背后的商业逻辑也大不相同。因此，不要轻易听信销售中介的一两句话，就认为自己的房子将来也能卖到高价。
我的楼花投资教训
让我来分享一下我自己的经历。2014年，我买了一套50万澳币的楼花，结果持有七八年后，这套房子一分钱没涨，还让我亏了10万澳币。我不仅损失了20%的首付，还每年承担负现金流和负扣税。再加上印花税和销售中介费用，真的是一笔巨大的损失。
损失最大的楼花投资经历
然而，损失最大的一次楼花投资是在西澳。我在那边买了一套房子，本来计划在它建好后成交，但因为开发商延迟了一年，导致我无法在原计划时间内完成交易。当时，我的家庭情况发生了变化，妻子辞职，我没有收入去完成交易，整个财务计划不得不进行重大调整。
开发商延迟了一年，但并不关心你的情况是否发生变化。到交房时间，他们依然会要求你支付尾款。我当时非常被动，虽然筹集到了一些资金，但还是发现无法负担这套房子的贷款。那时我已经有几套房子，很多都是楼花，每套房子都需要负担额外的费用。
这个时候，我真的是从经济、心理、甚至身体上都承受了巨大的压力。那时，我还在一家地产销售公司工作。为了应对压力，我妻子不得不去新加坡找一份薪水更高、税更少的工作，而我也拼命想办法解决问题。有一天晚上，我压力大到睡不着觉，肚子特别痛，最终吐血，不得不在半夜开车去医院急诊，经过检查才发现需要尽快手术。
如果我能回到10年前，我肯定会告诫自己不要买这种楼花，而是应该好好学习房地产知识，购买优质的资产。
楼花投资的风险：不可忽视的陷阱
当时在做楼花投资时，我听信了各种宣传，认为可以用杠杆撬动更大的投资，只需支付定金就能享受房产增值。然而，现实远非如此。虽然杠杆确实能带来一定的收益，但微观市场的波动与大市场的走势并不总是同步。
楼花的微观市场往往有很多竞争对手，很多房子在建，因此市场可能平稳或下滑，而非预期的上涨。销售中介会告诉你新房折旧高，然而二手房也有类似的问题。最大的风险在于你和开发商签订的是不对等的条款，这些条款对开发商有利，对买家则极为不利。
开发商的霸王条款
与开发商签订的合同中，通常会包含诸多限制性条款，例如不允许转售，或者规定房产必须以一定价格出售。这些条款在市场下行时，可能让你无法降价脱手。此外，合同中通常没有融资条款，意味着你必须完成交易，否则开发商有权追溯损失。
总结：楼花投资的三大警示
不要轻信宣传：杠杆、增值等宣传往往不现实，微观市场波动难以预测。
了解合同条款：开发商合同多为不对等条款，限制转售、强制成交等风险极大。
避免盲目投资：楼花投资风险高，不要轻易尝试，务必慎重考虑。
高端房产的误导
很多时候，你会听到一些房产在某个区域卖到很高的价格，例如某些penthouse卖到几千万。小伙伴们，这些新闻不假，但要明白，这些高端房产和普通房产完全不同。
土豪们买高端房产，更多是为了方便和体面，不仅仅是投资。比如皇冠赌场的penthouse，确实能卖到几千万，但这些钱对土豪们来说只是消费而已。
类似情况在墨尔本的Australian 108也发生过。这栋号称南半球最高的楼，当时的penthouse卖到了2500万澳币。然而，楼下的普通公寓，即使价格便宜，但多年后价格仍未回升，甚至还在亏本状态。
高端与普通房产的区别
高端房产与普通房产处于不同层次，设施也完全不同。高端房产可能有单独的电梯和lounge，而普通买家无法享用这些设施。所以，不要因为某些高端房产卖得好，就误以为自己的普通房产也会增值。
避免信息误导
总结来说，不要被高端房产的价格误导。高端房产和普通房产不是一个层次，普通房产的价格和增值潜力完全不同。因此，投资楼花需谨慎，切勿轻信销售中介的宣传。
处理楼花的建议
如果你已经买了一些楼花，想要处理掉，这确实比较困难。首先，可以尝试找到之前卖你楼花的销售中介，看看他们是否愿意帮你处理。当然，你需要支付一定的费用，因为他们卖新房可以赚取更多的佣金，需要给他们足够的动力帮你卖房。
如果找原销售人员行不通，那么就只能找第三方中介。这时，你需要先买回楼花，然后在同一时间过户给第三方买家，这样你需要支付印花税。如果实在不行，也可以先完成交割，然后再考虑出售或出租。
还有一种办法是直接与开发商谈判，不完成交割。虽然销售中介可能会告诉你，如果不完成交割，开发商有权追究你的责任，要求你支付损失。但在大多数情况下，开发商不会这么绝情，因为他们已经收到了你的10%首付，没有必要再逼你太紧。
我之前在西澳购买了一套房产，价格80多万澳币，当时支付了10%的首付。后来由于种种原因，我没有完成交割。开发商发给我一封正式的解除合同信件，表示不再追究我的责任，我仅损失了10%的首付。虽然损失了首付，但避免了更大的经济损失。
因此，如果你遇到类似情况，可以尝试与开发商协商，说明自己的实际情况，寻求解决方案。虽然损失10%的首付，但比起更大的经济损失，这可能是最好的结果。
谨慎选择律师
今天来找我的这个小伙伴也遇到了类似问题。他的律师告诉他，印花税是退不回来的，这让我感到非常惊讶。于是，我自己去研究了相关法规，并咨询了我的律师朋友，得知印花税是可以退的。律师还告诉他，如果不完成交割，开发商会追究责任，这让他非常困惑。
在这种情况下，找到一个站在你立场上、为你服务的律师非常重要。确保你的律师真正了解情况，并能为你争取最大的利益。
楼花投资的警示
楼花投资充满风险，一般的小伙伴不要轻易去碰。很多人因为缺乏对市场和产品的深入了解，最终陷入困境。希望通过我的分享，大家能更加谨慎，避免成为下一个受害者。如果你正在考虑购买房产，不知道该选在哪里，或者遇到了买房上的困难，点击这个链接，预约一对一咨询，希望通过我们的团队能够帮到你。感谢你的阅读，期待在下一期与大家分享更多的投资见解和实战经验。
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