澳洲公寓涨幅反超独立别墅？尤其是珀斯和布里斯班！为什么越来越多买家转向Unit？背后的真相曝光！地产投资人是否该趁机出手、如何从中赚到钱？

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在过去的房地产市场周期中，公寓、联排别墅等“非独立产权”房型（Unit），一直被不少投资人视为不值得入手的产品。然而近期，澳洲多个城市出现了令人惊讶的现象：很多城市 Unit 的增长速度，竟然超过了House，尤其在布里斯班、珀斯表现尤为突出。

这背后的变化不是偶然，而是受供需关系和买家习惯改变的共同影响。本文将带你了解为何越来越多买家转向公寓类房产，并分析投资人在挑选这类产品时该注意的关键因素。

公寓增长速度超过独立别墅（House）

根据REA的报道，2025年中旬：

• 布里斯班：76.3%的区域，公寓涨幅超过House

• 珀斯：75%的区域，同样是公寓更胜一筹

• 悉尼：71.4%

Source: REA

如果观察整体价格，全国独立屋（House）中位价约为 $915,000，而公寓类产品的中位价在 $670,000-$680,000 左右。在首府城市中，House中位价已接近 $1,100,000，与公寓之间的价格差正在不断拉大，尤其是在悉尼。House仍是资产升值的主力，但当前增速最快的产品，却是公寓。

为什么会出现这种现象？

1. 自住房买家对价格和自住舒适性更敏感

澳洲超过70%的买家为自住房用途，而首次置业买家在有限预算下，倾向于寻找性价比合适、生活舒适的房产。这意味着：

• 地段优先：比如靠近CBD、工作区、学校的地段仍是优先考虑

• 预算限制：在预算受限下，很多人可能只能在公寓、townhouse中做选择

• 生活便利性：年轻人相对不想打理大院子，更偏爱维护成本低、交通便利的产品

这种思维逻辑，与投资人普遍对“大地块”、“高增值潜力区域”的偏好不同，但正是这种需求，推动了公寓价格上涨。

2. 公寓产品结构逐步优化，吸引“downsize”人群

伴随人口老龄化，大量baby boomer人群开始考虑“downsize”，即从大的House搬到更紧凑、便利的小型住宅。这类买家倾向于：

• 留在原有熟悉区域生活

• 但选择生活便利、安全、功能齐全的小户型

• 对新式高质量Unit、Villa有明确偏好

这类需求进一步加剧了优质公寓的紧俏程度。

3. 建筑成本飙升，开发商“惜售”

近年来澳洲建筑成本大幅上升，同时政府加重开发商责任以遏制“烂尾楼”问题。这些政策虽然提升了购房安全性，但也导致：

• 新建项目利润空间被压缩

• 部分开发商停工、延工

• 部分地区新公寓供应下滑

在建房周期延长的同时，租金与买房需求不减，推动二手市场存量房价格上涨。

公寓的价值逻辑

值得注意的是，从长期资产增长潜力看，House仍具备天然优势：

• 土地占比更高，不可再生

• 建筑物可折旧，土地不可折旧，意味着House具有更强的保值能力

而公寓由于土地占比小、建筑物比例高，在长期的年化回报率上，难以超越House。但在这两三年内，由于价差过大、资金受限买家的大量涌入，公寓在价格补涨阶段有很高的短期潜力。

公寓投资策略

1. 优先选择“价差拉大”的区域

如果同一区域内House的价格是100万，而公寓价格在50万或以下，超过50%的价差，就具备潜在补涨动力。反之，如果House与公寓价格相差不大，买家们更愿意寻找位置稍远、价格合适的House，那么公寓的上涨空间就受限。

2. 关注供需紧张区域：挂牌周期缩短是信号

如果某一地区的公寓 Days On Market 从过去4-5个月缩短至2~3个月，则此类区域值得重点关注：

• 市场对该类房源接受度提升

• 房源正在加速被吸收

• 买家竞争增强，价格具备上行空间

3. 考虑自住买家占比高的区域，和具有稀缺性的产品

如果一个区域或某栋楼中，投资人持有比例偏高，缺少自住买家接盘，在市场回暖时往往会出现“集中抛售”，压制价格上涨空间。反之：

• 自住房比例高

• 楼盘稀缺性强

这样的产品更具稳定性，抗风险能力更强。

公寓本身是工业化产品，同质化严重，稀缺性决定竞争力。选购时应考虑：户型、朝向、配套等是否有独特优势。如果你购买的产品，与同楼内其他几十套几乎一样，那么无论是出租还是转售，都会面临激烈竞争，投资价值有限。

房地产投资的核心逻辑，是在合理价格下购买优质资产，而不是盲目追涨。举个例子：

• 一套估值80万的公寓，如果你用85万买入，即便房子再好，投资回报也会受限；

• 反过来，一套市场价70万的房子，如果你能在60万买到，就是赚到了。

因此，评估一个投资是否值得，并非看产品本身是否“完美”，而是看价格是否合理。

现在是投资公寓的机会窗口吗？

2025年，对于预算有限、对现金流要求较高的投资人来说，确实是一个可考虑进入公寓市场的窗口期。但也要提醒：并非“无脑买入”，买入前的调研、估值分析、投资逻辑梳理，依然是不可忽视的基础工作

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