房价飙升！未来7年澳洲这些城市难以买房？
一、澳洲房价上涨，收入下降的矛盾
近年来，澳大利亚房地产市场的动态引发了广泛关注，尤其是房价与收入之间的巨大反差。与其他发达经济体不同，澳洲的收入增长并未如房价一般大幅攀升。事实上，澳大利亚人的可支配收入正在逐年下降。根据《澳大利亚金融时报》发布的数据，自2021年达到高峰后，澳洲人的可支配收入从56,000澳币降至2023年的51,000澳币，降幅接近10%。这意味着，澳洲普通家庭的实际购买力回到了十年前的水平。
与此同时，房价却在急剧上涨。自2020年疫情爆发以来，澳洲房价迅速攀升，短短四年时间，房价涨幅达到了10%至60%，平均上涨了约30%。尤其是在悉尼和墨尔本等大城市，房价的涨幅尤为显著。悉尼的别墅中位价格已超过130万澳币，而公寓的中位价也超过80万澳币。全国范围内，别墅的平均价格接近100万澳币，公寓的平均价格则达到了65万澳币。这一现象引发了人们对未来房市可负担性的深刻担忧。
对于大多数首次置业者和年轻购房者而言，面对持续上涨的房价，购房已经变得越来越遥不可及。如今，能够找到一套60万以下的优质房产已经变得几乎不可能。尽管人们手中的实际可支配收入在下降，房价却依旧保持强劲的上涨势头。许多专家认为，这种背离经济基本面的现象将进一步加剧澳洲房产市场的危机。
二、2031年之前，住房将难以负担
根据李教授的最新研究报告，未来7年，澳大利亚住房的负担性将持续恶化。该报告指出，2031年之前，澳洲大部分地区的购房者将难以负担房屋贷款。研究表明，澳大利亚的收入增长速度远远跟不上房价的上涨速度，这使得家庭的可负担性大幅下降。特别是在悉尼和墨尔本等大城市，房价与收入的比例已经达到了历史新高。
可负担性是通过房价收入比等指标来衡量的。一般来说，房价与年收入的比例应为3:1至5:1，这意味着在不吃不喝的情况下，用三到五年的收入即可购买一套房子。然而，如今悉尼的房价收入比已经达到了惊人的10:1，意味着购房者需要不吃不喝十年，才能支付房屋总价。这种极端的房价收入比使得大多数家庭望房兴叹，尤其是兼职员工和低收入群体。
此外，房贷支出占收入的比例也显著上升。通常，家庭将30%至40%的收入用于住房支出被视为合理范围，但当这一比例超过40%时，购房负担就变得极为沉重。根据2021年的数据显示，悉尼许多兼职员工的年收入仅有31,200澳币，而全职员工的年收入为78,000澳币。即便是全职员工，面对高昂的房价，他们也只能选择购买较为偏远地区的公寓，而别墅则几乎成为了“遥不可及的梦想”。
报告还指出，悉尼的房价持续上涨，已经远远超过了许多家庭的支付能力。如果这种趋势不加以控制，未来几年内，购房者的负担只会越来越重，甚至可能无法承担房贷所需的基本支出。
三、政府干预及房屋供应短缺
面对日益严重的住房危机，澳大利亚政府试图通过一系列政策干预来缓解房市的紧张局面。例如，工党政府在竞选时提出了一项雄心勃勃的计划，承诺在未来5年内建造120万套新住房，平均每年将建设超过20万套房屋。这一政策的出台旨在增加住房供应，缓解市场的供需失衡，降低购房者的压力。
然而，实际情况却并未达到预期。根据2023-2024财年的统计数据，澳洲仅建造了163,000套新房，创下了过去十年的最低建房纪录。特别是公寓的建造量，从2015年和2016年的高峰期大幅下跌，降幅超过了50%。尽管政府试图通过减税、降低审批流程的复杂性等方式鼓励开发商加大建设力度，但由于建筑材料成本飙升、劳动力短缺等问题，新房供应依然无法跟上需求的增长速度。
与此同时，澳洲人口的增长也进一步推高了住房需求。近年来，澳洲的移民数量持续增加，自然人口增长也保持稳定。这导致澳洲房市的供需矛盾日益突出。根据最新的市场数据显示，如果不增加新房供应，澳洲现有的房产库存将在3个月内被抢购一空。而在疫情期间，这一时间为5个月，说明当前市场供应紧张程度已经超过了疫情时期。
政府干预固然是解决房市危机的一条重要路径，但如何提高新房建造速度、降低建筑成本，同时确保开发商的积极性，仍然是一个复杂且急需解决的问题。尤其是在新南威尔士州和维多利亚州等房价高企的地区，住房供应不足的问题尤为严重，如何有效缓解这些城市的住房压力将是未来几年政府政策的重要考验。
四、不同城市房价差异明显
尽管澳大利亚的房价整体保持上涨态势，但不同城市之间的房价涨幅却存在显著差异。过去12个月的数据表明，各大城市的房市表现不尽相同，呈现出多样化的发展趋势。
首先，西澳大利亚州的首府珀斯房价上涨最快，涨幅超过20%。这是因为珀斯作为一个资源密集型城市，随着全球矿业和资源行业的复苏，大量资金和人口流入该市，带动了房价的快速增长。此外，布里斯班和阿德莱德的房价也表现强劲，涨幅接近15%。这些城市的房价上涨得益于较强的经济基础、良好的就业环境以及人口迁移的推动。
相较之下，悉尼的房价涨幅较为温和，但依然保持在7%左右的长期平均回报率。悉尼作为澳洲最大的经济中心，房价虽高但需求依然强劲，这使得其房价涨幅相对稳定。
然而，在墨尔本、堪培拉、达尔文和霍巴特等城市，房价的涨幅则明显低于全国平均水平，甚至出现了下跌的迹象。特别是墨尔本，由于新房源的供应量超过了市场需求，导致房价出现了小幅下滑。这一现象反映了供需失衡对房市价格的直接影响。
值得注意的是，墨尔本房价下滑的主要原因在于公寓市场的供应过剩。墨尔本CBD地区的高层公寓建筑数量众多，开发环境友好，公寓的供应远超需求。这导致了公寓价格的下降，进而拉低了墨尔本的房价中位数。然而，别墅类房产由于供应稀缺，价格依然保持坚挺。因此，对于那些在墨尔本拥有别墅的业主来说，他们的房产价值并未受到市场调整的显著影响。
五、房价走势及投资建议
对于未来的房价走势，利率的变动虽然是一个重要影响因素，但并不是决定房价涨跌的唯一条件。许多人认为，降息会提高购房者的贷款能力，进而推动房价上涨。然而，降息往往伴随着经济疲软的信号，中央银行通过降息来刺激经济增长，这意味着失业率上升、经济放缓等不利因素的增加。因此，尽管降息可能会暂时提高部分购房者的购买力，但从长期来看，经济基本面仍然是决定房价走势的关键。
房价的上涨更多取决于市场的供需关系以及购房者的可负担性。如果某一地区的房屋供应不足，而需求强劲，再加上购房者的收入能够负担房屋贷款，那么房价上涨的趋势将会持续。而对于投资者而言，选择微观市场进行投资尤为重要。不同城市和区域的房市表现差异巨大，投资者应结合市场需求、房屋供应以及当地经济条件来做出投资决策。
对于那些尚未进入市场的购房者，建议优先考虑房产投资而非自住。这是因为投资房产的增值潜力更大，尤其是在未来房价仍有上涨空间的地区。首次置业者可以通过投资房产获得资金积累，从而为将来购买自住房做好准备。同时，利用养老金存款计划是一种有效的方式，可以帮助购房者更快地攒够首付，早日实现购房目标。
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