澳洲3个月内买到理想房子的全攻略！华人买家必看，可直接实操的详细计划！从准备到成交都覆盖，投资or自住都能用！帮你少走弯路少踩坑！
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很多人一开始买房，就沉迷于刷新房源网站，眼看喜欢的房子一个个被标为 sold、under offer，而自己却迟迟买不到——这或许是因为，你少了一个系统、有效的买房策略。如果你想在90天内买到合适的房子，本文将为你把买房过程拆分为三个阶段，每个阶段都有明确任务与目标，帮助你稳步完成从准备到成交的全过程，少走弯路、少踩坑。
阶段一：准备阶段（第1天~第10天）
第1天：确认预算范围
明确你能承受的最高预算与舒适的还款区间。一个便于快速心算的框架是：
自住房：家庭年收入合计 × 6，可作为可承受房价的粗略上限。
投资房：家庭年收入合计 × 10，可用于估算可构建的投资组合规模。
这是理论上的上限，而非必须要达到的价值，真正出手前，还需结合自身现金流、债务水平与还贷压力，选择一个你真正“舒适”的价格区间。
第2天：与贷款师或银行经理沟通
尽快联系你的贷款经纪人（broker）或银行经理，了解你的贷款比例以及大致的利率水平。也要开始着手准备材料——如工资单、税表、企业流水（如适用）等，便于加快贷款预批流程。
第3~4天：建立清晰的房产需求清单（Property Brief）
可以将你想买的房产特征拆分为三层：
Need（必需项）：硬性指标，如预算上限、学区（如果需要）等。
Want（偏好项）：理想希望，但也可妥协，比如房子有新厨房/新浴室等。
Bonus（加分项）：运气好可能遇到，但不可强求的加分特质。
房产投资中存在一个典型的“不可能三角”，即通常只能选其二：
价格便宜（price）
地段优越（location）
房子条件好（condition）
必须理性权衡，避免购房者（如夫妻）之间未统一需求，而反复拖延决策：
价格与房子条件都“好”，多半意味着地段一般。
地段与房子条件都“好”，价格往往很高。
价格与地段都“好”，房子条件通常一般。
第5天：安排当前住房的退出方案
若你目前为租客，需评估租约剩余时间与违约成本；自住房升级者，则需要判断是否出售旧房。提前规划有助于避免“临时抱佛脚”带来的额外成本。
第6~7天：建立专业团队团队
组建一个专业团队将大幅提高买房的效率，可能包括：
贷款经纪或银行经理
买家代理
房产律师/过户律师（Conveyancer）
建筑检查师（Building Inspector）
需要警惕的是，某些声称是“买家代理”的人，收取的是卖方或开发商费用，则他们无法真正代表你的利益。
第8~10天：收尾
在以上所有前期准备完成前，不建议急于看房。过早进入房源筛选会导致注意力分散，事倍功半。
阶段二：找房阶段（约50天）
根据我们独创的【SAFER】系统，A、F、E三个步骤便属于这个阶段。
A：Area Search（区域调研）
自住买家：走访目标社区，在Domain/REA等平台收藏房源，参加 house open；还可以周末在这个社区用餐、带娃、参与活动，体会生活氛围与街区差异。
投资买家：可借助付费数据与市场报告，综合各个因素（买家需求、租金回报等）识别有潜力的区域。
无论自住或投资，建议将找到的房源通过Excel或在线看板记录下来，有助于后期分析与决策。
F：Filtering（高效筛选房源）
如上所述，你可以建立房源数据库，记录下每套感兴趣房产的售价、成交日期、竞价情况、买家类型等。
与中介建立良好互动，可以更好地获取房源真实动向：为何售出、收到多少个 offer、价格与条件如何；还有可能第一时间获取未上市房源。
E：Evaluate & Negotiate（估价与谈判）
想在短时间内具备不错的估价能力，可以系统化学习当地成交历史。建议你：
对目标区域至少100套与目标相近的房子做整理，形成你自己的“可比样本库”。
掌握每套房成交背后的逻辑
分析成交价与挂牌价之间的差距，避免受“钓鱼价”误导。
很多房源定价本身就是策略的一部分，你盲目出价可能直接被忽略。唯有真正理解市场的人，才能出到合理的“成交价”。
当样本积累到位、估值框架清晰，你的出价会更有理有据、更自信，谈判也会更顺畅。如果经过一轮轮努力，仍无法买到心仪房源，可以回到“不可能三角”，重新校准自己的预期。
阶段三：成交过户阶段（约30天）
关于这个部分，可以点击此处查看详细的讲解。
总之，成功买到理想房子的核心在于——先做好战略规划，再进入实操阶段。只有前期打下扎实基础，后续才能出手果断、判断精准、谈判有力。如果你准备或正在澳洲买房，建议考虑寻求专业买家代理的帮助，买到真正能帮你赚钱的优质房产。点击此处预约免费的1对1买房咨询。原价$1100/小时，免费席位有限，先到先得！你还可以点击此处免费下载【澳洲买房避坑必问的问题清单】，让你在面对不同专业人士、不同购房环节时，都能问到点子上，不被忽悠。
