澳洲2024房市预警：加息来袭，你需要提前做些什么？
在最近5月份公布的澳洲消费者价格指数（CPI）数据中，我们观察到CPI再次上涨，显示出价格的顽固上升趋势。随着利率的增加，市场上出现了关于澳洲联储可能在8月份进一步加息的预测，甚至有可能在今年内再次加息一至两次。众所周知，加息可能会对澳洲房地产市场产生显著影响，有可能导致房价直接下跌，因为普通民众的负担能力正在减弱。
这一情况对我们普通人意味着什么？今年下半年的房价是将会下跌，还是继续上涨？在当前市场环境中，我们普通人应该如何应对？如果您对这些问题感兴趣，千万不要错过接下来的内容，我将从买家的视角来探讨澳洲的地产和财富投资情况并分享一些实用的方法和策略。
从下图最近公布的数据中，我们看到澳洲的消费者价格指数（CPI）从4月份的4.1%增长到了4.4%。这一增长引发了市场上的担忧，因为自两年前澳洲联储开始加息以来，虽然房价最初下跌了约8%，但随着进一步的利率提高，房价下跌的趋势不仅停止了，反而转为上升。目前，随着澳洲联储的利率超过4%，房价不仅没有继续下降，而是相较两年前上涨了超过5%，甚至与去年相比增长了十几个百分点。
许多人对此感到困惑，并询问我，为何在利率持续上升的情况下，房价还是呈现上涨的态势。我曾在两年前向很多人解释过，利率的上涨并不直接决定房价的走势。当时，有人认为我的观点过于夸张，可能因为我本身从事地产行业，自然会对行业持乐观态度。然而，我的观点并不仅基于行业经验，而是建立在广泛的数据调研基础上。房价的上涨是多种因素综合作用的结果，而利率只是其中的一个因素。
首先，我们必须认识到，在澳洲，至少有70%的居民拥有自住房，而投资者只占30%。这意味着当利率上升时，大多数人的第一反应并不是出售他们的房屋，而是考虑如何维持当前的生活水平和保持住房。因此，所谓的“抵押贷款悬崖”（即大规模的贷款违约和房屋抛售）并未发生。
此外，疫情期间，建筑行业获得了政府的临时支持，但随着疫情的持续，原材料供应不足和成本上升迫使许多建筑商面临财务困境，甚至倒闭。这导致新建房屋的供应减少，进一步加剧了供不应求的状况，从而推高了房价。尽管我们不再频繁讨论建筑业的问题，但仍有越来越多的建筑商每月倒闭。根据Sky News的报道，在2023年，超过2000家建筑公司倒闭，比前一年增长了75%。这表明在房屋供应端，建筑商的倒闭现象正在加剧。许多已获得建筑审批的房屋因此无法完成建设，是否能够建成现在充满不确定性。在需求端，过去两年间，由于移民数量显著增加，澳洲的人口增长迅速，租金也随之大幅上升。这进一步增加了对房屋的需求。此外，疫情期间人们积累了大量的储蓄，这使得他们在过去两年中能够使用这些资金来支付贷款。这解释了为什么尽管当前的利率非常高，澳洲的房价却出现了上升的趋势。
一个引人注目的现象是，尽管贷款条件更加严格，需要更多现金进行购房，但许多购房者仍能够提供足够的现金来完成购房。这表明，尽管银行的贷款额度减少，很多购房者依然能够用自己的现金来补足差额，显示出澳洲整体的贷款健康比例。然而，我们也不能忽视，越来越多的人现在面临贷款逾期的压力。如果澳洲联储进一步提高利率，可能会带来进一步的风险。 尽管当前的经济环境对许多人来说越发严峻，但这并不意味着澳洲没有值得投资的地区。实际上，我准备的一份报告揭示了2024年下半年哪些地区具有较大的增长潜力，值得投资。对此感兴趣的读者可以点击相关报告的下载链接。
当前的房地产市场情况表明，无论是购房还是租房的成本都在显著变化。尤其是租金的快速上涨，已使得许多租房者的经济压力增大。与此同时，购房成本的增加使得租房相比之下成为了一种更经济的选择。例如下图，回顾2019年的数据显示，无论是租房还是购房，当时的成本几乎持平。然而，五年后的今天，租房与购房之间的月还款额已出现了超过1,000澳元的差额，租房成本远低于购房成本。
具体到各个州，如新南威尔士州，租房成本显著低于购房成本，尤其是在地段较好的区域。而在房价和租金都快速上涨的昆士兰和西澳大利亚，租房和购房的成本差异不大。因此，趋势已经转向那些更可负担的市场，如珀斯、阿德莱德和布里斯班，尽管布里斯班的房价已超过墨尔本。 如果在接下来的几个月内，例如8月份，澳洲联储决定进一步加息，这将对房地产市场产生何种影响？对普通购房者来说，这可能意味着更高的财务压力。房价可能会继续上涨，或者市场可能会因为增加的借贷成本而出现新的动向。无论市场如何变化，了解当前的经济环境并做出明智的决策始终是关键。
如果澳洲联储决定再次提高利率，即增加0.25%，这将对租房和购房之间的成本差异产生显著影响，可能会扩大这一差距。这种变化可能会影响那些正在租房并寻求购房机会的人们，使他们可能会进一步推迟购房决定。目前，虽然租房依然具有挑战性，但全国的空置率呈现轻微上升趋势，从1%或更低上升到了1%至1.5%之间，虽然仍低于平均的3%空置率。这一趋势表明未来租客可能会有更多的住房选择，而租金的上涨可能会遇到瓶颈。 当前的劳动市场状况也不是特别乐观，职位空缺较之前有所减少，失业率虽然仍处于低位，但已有所上升。更重要的是，许多普通民众的现金储备正在减少，他们正努力勒紧腰带生活，并寻找方法削减开支。
面对可能的加息，澳洲联储处于一个狭窄的通道中，寻求经济平衡。虽然市场预期澳洲联储可能会在8月份加息，但我个人认为，鉴于当前的经济压力和通胀的主要推手——生活必需品的成本无法通过加息来控制，澳洲联储加息的可能性实际上仍然较低。这些生活必需品的成本，如房租、电费及原材料等，不会因为加息而降低。 因此，虽然加息的可能性存在，我们需要准备应对这种风险，但从更广泛的经济环境来看，澳洲联储可能会持续观望，尤其是考虑到各大银行对今年加息预测的稳定态度，普遍认为今年不会实施任何加息措施。这意味着，尽管需要警惕和准备，但对于投资者和消费者而言，现在是一个观望和评估的时期，应谨慎考虑任何长期财务承诺。
如果澳洲联储确实决定加息，我们作为个人和家庭，应如何应对可能带来的经济压力呢？ 首先，关键在于降低日常开支。我们应确保尽可能减少不必要的支出，特别是在可以控制的领域如银行利息。例如，如果您目前的住房贷款利率超过了6.6%或6.7%，可能有机会通过与银行协商将其降低约0.5%，这在一笔100万澳元的贷款中，一年可以节省约5000澳元。这样的节省对于那些贷款金额较大的借款者来说，年节省的金额可能达到数万澳元。
对于租户来说，尽管在当前市场中降低租金可能较为困难，考虑到租金普遍上涨的趋势，一个可行的选择可能是搬迁到成本更低的住宅。此外，我们在消费时应更加谨慎，考虑减少外出就餐和不必要的购物，如随意买咖啡等小额消费，这些通常通过信用卡或银行卡支付，较少使用现金，从而减少了对支出的直观感知。
在管理个人财务时，还应注意削减那些非必需的订阅服务。在经济紧张时期，每一笔开支都应被审慎考虑。此外，增加收入是另一个解决方案。对于企业家或小企业主而言，关键在于如何有效地吸引下一批客户，并尽可能通过自动化方式保持客户流入。而对于职场人士，考虑如何在工作中提供更多价值，从而实现职业晋升和薪资增长，是非常重要的。 成功的职业人士通常持有一种为公司创造价值的心态。理解到为雇主带来的价值远超所付薪酬，是职场晋升的关键。一旦雇主认为某个职位未能带来相应的价值，该职位很可能被裁减。因此，从雇主的视角考虑问题，思考如何通过自己的工作为公司带来更多利益，是提升职业生涯的重要策略。
另一个出路就是考虑发展副业。有时候，即使你在职场上付出了极大的努力并提供了巨大的价值，如果你处于一个增长有限的行业，那么你的职业上限可能也已经定型。在这种情况下，考虑开展一个副业可能是一个很好的出路。例如，如果你对房地产行业特别感兴趣并且充满激情，你可能会考虑成为一个买家代理，这是一个帮助更多华人买家找到理想家园的角色。你可以通过点击这个链接咨询并详细了解买家代理的具体工作方式及如何开始这一副业，这可能在接下来的30到90天内帮助你赚取第一笔佣金。
此外，如果你手上有一定的资金，希望投资以实现资产增值和财富增长，目前市场上还是有很多机会的。正如巴菲特所言： “当别人贪婪时我们要恐惧，当别人恐惧时我们要贪婪。”在当前这个大多数人可能因担心加息和房价可能下跌而感到恐惧的时期，实际上是投资者入市的好时机。
如果通胀得到控制，预计未来可能会降息，如目前欧洲和美国的市场预期所示。这种预期下，房产市场在降息时可能会再次上涨。因此，如果你目前手头资金充裕，或有稳定的收入支持，现在正是布局投资的好时机。但在购买资产时，你需要理解资产价格上涨的核心本质——稀缺性。不是所有需求都会推动价格上涨，只有那些真正稀缺的资源，如独特的地块、优质地段和具有特殊景观的地产，才会长期保值增值。 希望这些信息能为你提供一些启发和帮助。
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