2024年澳洲房市：风险与机遇并存，如何规避投资雷区？
在2023年，澳洲的黑色星期五（相当于中国的双十一）期间，四天内的消费总额超过了60亿澳币，较前几年增长了10%-25%。尽管过去两年澳洲处于加息和通胀环境，许多人手头的钱越来越少，但去年年底的这一消费热潮却令人意外。为什么会出现这种反转呢？
我在最近与朋友的几次交谈中，深入探讨了2024年是否适合买房的问题。朋友在两三年前买了一套自住房，当时正值疫情高峰，房市火热，购房需求极其旺盛。由于担心错失心仪的房产，他与太太在没有充分了解市场和周边环境的情况下，匆忙决定加价购房。这种冲动的决定带来了巨大的压力，因为他们的贷款能力被完全拉满，原本计划用于投资其他资产的预算也被压缩殆尽。
更糟糕的是，房子买下后，他们才发现了潜藏的问题。经过一段时间的居住，他们察觉到地板踩上去有空洞的感觉。请专业人士检查后，发现白蚁已经损坏了大量地板，幸运的是主梁结构还未受到影响。虽然问题最终得到了修复，但也花费了相当的费用。
这一教训提醒我们，在买房时，除了要关注价格，还需对房屋本身进行全面检查，并合理规划资产配置，以避免类似的困境。
随着时间的推移，朋友在买下这套房子不久后，利率开始大幅上升，从最初不到2%上升到现在的6%-7%。他们每月需要支付的利息金额几乎翻了一倍多，这给小两口带来了巨大的压力，以至于他们不得不考虑去打第二份工来填补财务上的缺口。然而，利率何时会下降，依然是个未知数，他们因此感到非常焦虑。我建议他们考虑再融资（refinance），通过套现来减轻压力，毕竟他们买房的时机相对较早，房价应该有所上涨。然而，朋友却告诉我，尽管市场有所上升，他们的房产价格与两年前相比并没有变化，这让我感到非常惊讶。这表明，即使市场整体上涨，个别房产的表现也可能与预期不符。
另一个有趣的案例发生在不久前，一个海外留学生家长联系到我。他在孩子刚来澳洲留学时，决定给孩子买一套房子，省去租房的麻烦。当时他们觉得80多万的价格很划算，但最终的花费却接近100万。原因在于，作为海外买家，他们不仅要支付额外的8%的印花税，还要承担申请FIRB（海外投资审批委员会）的费用，加上购买家具等花费，总成本大大超过了预期。家长对此感到非常意外，也意识到在澳洲买房，特别是作为海外买家，涉及的费用远比想象中复杂和高昂。
如果有其他海外买家也想了解详细的费用结构，欢迎在评论区告诉我，我可以专门制作视频为大家解答这些问题。
在这件事还没完结的时候，为什么这位海外留学生家长会找到我呢？原来，最近他打算卖掉这套房子，但却遇到了不少问题。他告诉我，过去这段时间，利率已经上涨到了8%以上，这个利率水平确实吓了我一跳，但细想之下也并不意外，因为这是基于海外收入的贷款，加上过去几年利息的急剧上升，这样的利率水平确实合情合理。因此，这位家长觉得持有这套房子似乎不再划算，于是决定卖掉房子。但让他沮丧的是，这套房子在市场上挂了75万澳币，却没人感兴趣，这让他感到非常懵。
在和他探讨后，我发现问题的根源在于最初的规划没有做好，特别是在退出策略上存在不足。我给他提供了一些建议，帮助他理清了接下来的步骤。家长感慨道，原本以为在澳洲买房是个轻松赚钱的方式，特别是所谓的“以房养学”计划，但实际上其中隐藏了许多不为人知的风险。他开始觉得，这个计划更像是一个骗局。因此，我建议所有打算在澳洲投资房产的海外买家，务必要谨慎对待，做好详细的规划和风险评估。虽然投资澳洲房产并非不可行，也并非全是骗局，但如果你没有充分了解其中的复杂性，轻信销售人员的推销，就贸然买下房产，那很可能会掉入诸多陷阱中。
事实上，澳洲的房价在过去几年确实上涨了不少，至少从房价中位数来看，增长是显而易见的。通过一张2023年全年的房价走势图（见上方视频）可以得出，除了霍巴特之外，其他首府城市的房价都在上涨，尤其是珀斯、布里斯班、阿德莱德和悉尼。然而，如果我们观察过去六个月的年化涨幅，就会发现房价增幅已经显著放缓。这是否意味着房价拐点即将到来？2024年的房价是否会出现下跌？这值得所有买家关注和慎重考虑。
接下来我们继续探讨更短期的数据表现。通过对比三个月的数据可以明显看到，到了去年年底，澳洲房价的三个月涨幅已经出现了负值。这意味着，第四季度的房价整体处于下跌状态。需要注意的是，这些数据是首府城市的平均表现，不同城市之间的情况可能差异很大。
具体来看，my housing market发布的数据显示，尽管过去两年的加息速度非常快，但澳洲整体房价仍在上涨，虽然部分城市如悉尼等地的房价出现了较为明显的下跌和回调。从这张图中可以看出，不论澳洲经历了怎样的经济周期，房价的长期趋势依然是波动上升的。那么，2024年澳洲房价是否还有上涨的机会呢？接下来我们深入分析。
首先，我们看一下澳洲的失业率。当前的失业率已经降到了大约4%的健康水平，虽然有所回升，但仍然远低于疫情期间最高的7.5%。自2008年以来，澳洲的失业率通常在5%到6%之间，因此目前的4%是非常理想的。失业率低意味着更多人有工作，大家有钱花，消费能力提升，进一步促进了经济发展和房产市场的需求。
此外，工资的增长速度也值得关注。目前，澳洲的工资增长率大约为4%，已经接近于当前的通货膨胀率。这意味着澳洲人民的实际购买力正在逐渐恢复，未来有望手头更加宽裕。正是由于这种趋势，去年黑五期间的销售数据才如此出色，甚至超出预期。
再来看零售销售数据，疫情结束后，澳洲的零售表现一直保持良好势头，尽管通货膨胀对价格上涨有一定影响，但也反映了人们手中的可支配收入有所增加。
关于大家普遍关心的贷款压力，媒体上频频提到的“贷款悬崖”似乎没有带来想象中的严重后果。事实上，银行的坏账量不仅没有增加，反而比以前还少，这真是一个让人惊讶的现象。如果你对这些数据感兴趣，可以在评论区留言说出“2024数据分析”，我会在之后的视频中为大家详细解读这些数据，解释为什么澳洲的房价基础依然坚挺。
接下来，我们从人口需求和消费能力转向房屋供应的分析。通过这张图表，我们可以看到，澳洲整体的住宅建设数量正在明显下滑。这种情况的出现，主要是由于建筑成本的显著上升以及过去一段时间内建筑商接连破产，使得市场信心降到了冰点。因此，许多人对新建房屋持谨慎态度，不愿意冒着风险去建造新房。
建筑成本的急剧增加也导致开发商的利润空间缩小，进一步抑制了新房的供应量。毕竟，开发商不是慈善机构，如果没有足够的利润，他们也不愿意继续建设新房。这一点在数据上表现得尤为明显——从2013年以来，澳洲整体住宅和公寓的审批量大幅下降。特别是在2016年达到历史最高点的11万套审批量，如今已降至仅有5万多套，跌幅超过50%。
然而，值得注意的是，澳洲当前的人口增长速度远远超过2016年，但房屋供应却大幅减少。这导致尽管利率大幅上升，许多地区的房价仍然保持上涨趋势。整体房价的上涨并不意味着你所购买的房子一定会增值，这一点从前面提到的两个案例中可以明显看出。一个小伙伴买了自住房，两年内压力巨大；而另一个留学生家长在孩子的房产投资中也遭遇了亏损，难以收回成本。
接着，我们来看一下my housing market的调研数据。总结过去八年的房价增长趋势，可以看到，平均年化涨幅在5%-7%之间。然而，期间也有两次显著的下跌，一次是在2019年到2020年，疫情刚爆发时；另一次则是在2023年，由于激进的加息政策。这两次下跌主要是由市场心理因素引发的，导致不少人不敢入市，卖家只能被迫降低价格出售。
再来看my housing market的数据回顾，从1987年到现在，澳洲房价的年均涨幅基本上都是正数。即便在2008年、2011年、2018年、2019年和2022年经历了市场下跌，但整体房价的基本面依然稳定。因此，根据当前的基本面分析，澳洲房价在未来一段时间内仍然有望保持稳定的增长。
当你在买房时，务必要明白你购买的不是整个市场的趋势，而是具体的某个房源。虽然某个地区的房价年均增长率可能为5%到7%，但并非所有房源都能达到或超过这个水平。如果你选错了房源，可能会拉低平均增值率，导致投资回报不如预期。
尤其是在投资房产时，务必要慎重考虑，不要把所有资金都押在同一个市场或类型的房源上。每个城市和地区的房产市场周期各不相同，因此在入场时需要选择最适合当前财务状况的市场，才能抓住周期红利。切勿只关注你熟悉的区域，而忽略全澳范围内的机会。
去年，有个客户在悉尼购买了多块土地，疫情期间土地价格暴涨，他因此尝到了甜头。然而，当他继续投资同类型的房产时，却发现市场不再像之前那样增长，甚至面临难以出售的困境。这种单一类型的投资组合，虽然在市场上涨时收益颇丰，但在市场下行时，风险也随之放大。
所以，当你考虑购买下一套投资房时，务必要评估它是否与现有房源过于相似，避免集中风险。房产投资需要长期眼光，关注人口、土地供应等长期因素，而不是短期的政策波动。
如果你在买房过程中遇到困难或需要专业的买家代理服务，欢迎点击这个链接咨询我们的团队。我们致力于帮助客户在竞争激烈的市场中占据优势，成功购得心仪房产。
欢迎在评论区分享你的想法和经验。感谢阅读，别忘了点赞、分享给有需要的朋友，并订阅我们的频道，获取更多澳洲地产与财富投资的资讯。
