澳洲买房拿到贷款预批后，千万别做的7件事！可能一下损失十几万房贷额度？小心快到手的房子没法买了！

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在澳洲买房，成功拿到贷款预批（Pre-approval）是关键的一步，代表银行已经初步评估了你的财务状况，并愿意在一定额度内为你提供贷款。然而，拿到预批并不意味着万事大吉。在房产交割（Settlement）之前，如果你有一些错误操作，有可能导致贷款被拒、交易违约，甚至损失几十万澳币。本文总结了拿到贷款预批后，绝对不要轻易做的7件事，希望能有助于你避开风险。

一、不要在此时申请新的信用卡，也不要关闭现有的信用卡

很多人拿到预批后，会因为信用卡奖励积分而心动，尝试申请新卡或关闭现有信用卡来“优化”额度。但银行在看到你申请新信用卡时，可能会触发一次信用检查（Credit Check），留下记录。一旦他们察觉你近期有新增债务的意图，可能会重新评估你的财务状况，重新审核预批。

同样地，关闭信用卡也会影响信用评分，尤其是当该卡是你唯一的一张信用卡，或者你已使用多年。银行可能认为你在“拆东墙补西墙”地处理债务危机，从而重新审视你的风险水平。

因此，在预批至过户期间，信用卡保持“维持原状”是最稳妥的方式。

二、不要调整信用卡额度

在澳洲，银行在计算房贷额度时，不是看你实际用了多少，而是按你的信用卡总额度来计算你的潜在债务。例如：额度为 $10,000 的信用卡，就算你只用了 $500，银行仍会按 $10,000 计算。

许多买家以为，把信用卡额度从$10,000提升到$30,000，对整体贷款影响不大。但由于信用卡年利率高（约20%-25%），远高于房贷利率约 5%–6%。在银行的模型中，信用卡额度对借贷能力的负面影响是「成倍」的，大幅压缩你的贷款能力。

因此，表面上多了仅$20,000信用卡额度，实际可能让你的房贷额度减少 $80,000 甚至十几万澳币，让原本买得起的房子变得买不起。

三、不要在预批期间换工作、辞职或将全职变为兼职

银行最重视的就是收入的稳定性。即使你获得了贷款预批，银行在交割前依旧会关注你是否保持稳定的收入来源。换跨度较大的行业、试用期、产假（特别是无薪产假）、从全职变兼职、初创业等动作，都可能被银行视为未来收入不确定，可能取消预批。

最稳妥的做法是：等过户完成后再做任何职业或收入结构的变动。

四、不要在此时接收一大笔来路不够明确的资金

有些买家会从海外转入大笔资金用于支付首付或尾款。但如果这笔资金来源不明，尤其是通过非正规换汇机构，容易触发银行的反洗钱机制，导致账户冻结。即便最后证明清楚，也可能耽误了过户时间，产生利息或违约责任。

银行和贷款机构通常要求资金是明确属于你的、可追踪的。因此，如果必须在这个阶段接收大额资金，请确保：有完整的汇款凭证，能证明资金来源，方法合规，并且提前跟你的broker讨论。

五、慎重进行大额消费，不要使用“先买后付”类产品

在交割前购买新车、整套家具、豪华电器等高额物品，尤其是使用 Buy Now Pay Later（先买后付）等看似无压力的付款方式购买，可能影响借贷能力。这在银行眼里本质上属于短期债务，与上面所说的信用卡贷款类似。若非必要，这些消费尽量等到房屋过户之后再进行。

六、首付不要在账户之间频繁转移

对于首次置业者，银行通常要求首付资金满足至少三个月的“Genuine Saving”标准，即真实可证明的自有存款。如果你临时把钱转给别人，别人用一段时间再转回来，可能造成资金链条和归属难以解释，进而影响贷款批准。

七、不要随意更换签证或改变税务居民身份

许多新移民忽略了签证和税务居民身份对贷款的影响。不同签证类型（例如学生签、配偶签、PR）可能适用不同贷款政策。一旦发生身份变更，尤其是从税务居民变为非税务居民，有可能不再符合原贷款政策，甚至影响购房资格。

此外，非税务居民购买房产还可能涉及额外印花税和持有成本，务必在变更前咨询贷款经理或会计师。

总之，贷款预批虽然为买房增加了谈判筹码，但它本质上只是一个初步评估，并不代表你能百分百拿到这笔贷款。在房产交割之前，最安全的做法就是“保持现状”，如果必要做出变动，务必提前与贷款经理或银行经理沟通确认风险可控。这样做有助于确保顺利过户，也避免了“功亏一篑”的悲剧。

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