房贷额度不够用？6个隐藏技巧让澳洲的银行愿意借你更多钱！贷款能力轻松翻倍！
在澳洲投资买房，最常见的瓶颈之一就是——想多买一套房，但贷款批不下更多，硬生生错过了房价又一波上涨前的风口。本文将揭秘6个让你轻松提升房贷额度的实用技巧，让银行愿意借你更多钱，帮你撬动更多的资产，更快扩大你的投资组合。
1. 缓冲利率限制了你的贷款额度
假设表面贷款利率是6%，银行在评估你的贷款能力时，不会以这个数字为准。他们会加上一个“缓冲利率”，通常是额外的3%，在这种情况下也就是以9%的利率进行压力测试，确保你在未来如果加息的极端情境下仍能还款。
注意：3%的缓冲利率是疫情期间设定的，当时实际利率仅2%左右，增加3%后刚好接近真实市场水平。但现在利率已处于近20年来的高位，继续沿用3%的缓冲空间，导致评估利率高达8-9%，大幅压缩你的贷款能力。
解决方案：
尝试咨询中小银行或非银机构（如部分基金公司），它们未必受APRA监管，可能使用更灵活的缓冲政策。
与专业贷款师沟通，了解不同机构的贷款策略。
2. 利用好利率下调对贷款额度的影响
根据Australian Broker News和Canstar的数据，利率每下降0.25%，一个中产家庭的贷款额度就可能增加约2万澳币。近期澳洲央行再次降息25个基点，如果未来澳洲继续降息，买家的贷款能力会被进一步释放，势必推动房价走高。
提醒：
趁利率刚刚下调，先人一步做好贷款准备。
降息影响最大的并不是你的月供金额，而是你能借多少钱，从而撬动多大规模的资产。
3. 你的短期债务可能正偷偷吞噬贷款能力
很多人申请房贷时，还背负着：
车贷
Afterpay等先买后付产品
信用卡额度
学生贷款
即便这些债务你觉得没多少，银行也会将它们视为未来数十年的稳定开支，极大压缩你的借款能力。
建议：
在申请房贷前，尽量结清车贷与先买后付的账单。
取消不必要的信用卡，哪怕你从不欠款，只要有额度，银行就会认为你可能动用这笔负债。
3. 最低利率 ≠ 最佳贷款方案
许多购房者过度关注“哪家银行利率最低”，而经验丰富的投资者更在乎能借到多少钱、能否轻松获批。
实际案例：同一套房子，两家银行评估价相差10万澳币——一家评估为80万，一家仅70万。按照80%的贷款比例，买家可以从前者多借8万澳币。这8万可能是下一套房的启动资金。
策略：
和贷款师讨论银行对房产估值和批贷条件。
有时候利率高0.3%-0.5%，换来的是更高估价、更少附加条件等等利好，能让你更快布局下一套房。
4. 延长贷款年限，释放现金流与杠杆
不少华人购房者倾向于提前还完贷，于是缩短贷款年限，比如选择20年而非30年。
然而，如果你正在积累资产的关键阶段，这种做法可能限制了你撬动更多资产的能力。
比如，根据Westpac贷款计算器，100万贷款分20年还，每月大约需要还约$7,300；若延至30年，仅需大约$6,000。每月节省的$1,300现金流，可支持你高达$120万的贷款。
建议：
在资产扩张阶段，优先延长贷款年限，保留现金流灵活性。
后期可随时通过提前还款缩短期限。
5. 投资房贷款额度更高，不一定要先买自住房
银行评估贷款额度时，自住房的贷款通常按收入的5-6倍计算，而投资房则可达8-10倍，因为投资房有租金回报，可作为正向现金流。
比如，年收入$20万，买自住房最多可借约$100-120万；投资房则可借$150-200万，大大提高你的杠杆能力。
建议：
灵活采用“Rentvesting”策略：自住租房、投资买房，用更高杠杆撬动更优资产。
自住房贷款利息不能抵税，投资房则有更多税务优化空间。
6. 利用好信托架构买房：
信托（Trust）是一种进阶的资产持有方式。通过设立信托结构，你可以：
将部分房产从个人名下转移至信托，从而不影响个人贷款记录
某些银行会对信托名下贷款与个人名下贷款分开计算，等于你有“第二个身份”可贷款。尤其适合企业主、自雇人士使用。
总之在贷款方面，真正能放大资产回报的，是你对贷款规则的深入理解与灵活运用。
如果你想进一步了解如何提升自己的贷款能力，可以下载这份报告。
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