2024年购房警告：这几类人投资房产可能会亏本！
在投资房产时，有一类人尤其容易遇到挑战，他们的性格特点往往成为成功的障碍。2024年，尽管澳联储停止了加息，市场对降息的预期使得房价在部分地区有所回升，但这一类人即便在这样的市场环境中，依然难以在房产投资中获利。这类人往往因为过于厌恶风险，使得他们在决策时畏手畏脚，从而错失了良好的投资机会。
比如我的一位朋友Vera，她是一位单身的职业女性，在法律和公司合规领域工作。由于职业习惯，她在面对投资时，倾向于放大那些小概率的风险，并因此感到不安。这使得她在购房时，无法果断出手，即便房产的整体情况良好，她依然会因为一些小问题而犹豫不决。
Vera的情况并非个例，许多风险厌恶型的投资者都面临类似的问题。在他们眼中，任何潜在的小问题都有可能演变成巨大的风险，而这种过度谨慎的态度，使得他们无法在房产投资中获得理想的回报。
作为买家代理，我见过许多这样的案例。因此，在投资房产时，我们不仅要控制风险，还要学会在合理的范围内接受风险。要知道，承担适当的风险是投资中不可避免的一部分，过度回避只会让我们错失良机。
当时，Vera 在西澳购买了一处房产，尽管价格和整体条件都非常不错，但这套房子却有两个小问题让她十分担忧。首先，房子的挡雨棚（patio）并未经过当地市政厅（council）的正式审批，仅是前屋主自行搭建的。虽然建筑检查师已经确认其质量和结构没有问题，但Vera还是对缺乏正式审批这一点感到不安。其次，后院仓库里有一个修车用的“车坑”（mechanic pit），这是一些老物业常见的设施，尽管许多澳洲租客对此颇感兴趣，但Vera担心如果有小孩掉进去或者发生其他事故，责任该如何分担。
由于这些忧虑，Vera在投资房产时总是瞻前顾后，无法果断出手，导致许多潜在的好机会从她手中溜走。她过于关注风险，甚至在这些风险极小或者可以通过保险和其他手段规避的情况下，仍然选择放弃投资。
我们必须认识到，投资本身就伴随着风险，关键在于如何将风险控制在可接受的范围内，并准备好应对突发情况。实际上，敢于承担风险的人往往是最终获利的人。保险公司之所以盈利，正是因为它们承担了他人的风险。同样，创业者之所以能够成功，靠的也是他们愿意冒险、承担风险的决心。
冒险精神是人类进步的关键，正如我们的先祖，如果没有那些愿意冒险探索新领域的个体，或许我们今天还停留在进化的起点。因此，在投资和事业中，适度冒险不仅是必需的，还是取得成功的必要条件。
还有一类投资者，他们的风险偏好极高，倾向于将杠杆使用到极致。在房地产投资中，杠杆是一种常见的手段，无论是购买自住房还是投资房，许多人都会选择贷款。即使有能力全款购房，很多人还是会选择贷款，这不仅与税务优化有关，也因为杠杆可以放大投资收益。
想象一下，如果你有100万澳币的资金，可以购买一套价值100万的房产。按照澳洲长期的平均年回报率7%计算，你每年可以赚取7万澳币的增值。然而，如果你选择使用50%的杠杆，也就是说借贷50%，自己出资50%，那么你就可以购买价值200万澳币的房产。此时，你的总投资组合已达200万澳币，尽管你的净资产仍然是100万澳币（总资产200万减去负债100万）。
通过杠杆，按同样的7%年回报率计算，你的年收益将翻倍，从7万澳币增加到14万澳币。这就是为什么杠杆在地产投资中如此受欢迎。很多人在澳洲使用的贷款比例在70%到80%之间，这样可以将杠杆效应扩大到4-5倍，即使在保守的房产回报率3%到5%之间，投资回报率仍然可能超过其他投资产品，如股票或高风险投资。
然而，杠杆虽然能放大收益，也同时增加了风险。有些投资者在使用杠杆时将风险控制得非常薄弱，甚至逼近红线。举个例子，我认识一位医生朋友，由于收入较高，他常常选择借贷90%甚至95%的高杠杆率，因为他认为这样可以用最少的钱持有最大的投资组合。在市场繁荣期，这种策略似乎无可厚非，但问题在于，随着疫情爆发，他的家庭受到冲击，收入骤减，导致他难以维持高杠杆下的持有成本。
最终，他不得不在房价上涨时卖掉几套房产，虽然他确实赚了一些钱，但如果杠杆比例更健康，或者他能再多持有一到两年，可能会赚得更多，至少是多赚30万到50万澳币。因此，使用高杠杆时，一定要确保有足够的资金缓冲，以应对收入中断的风险。建议投资者至少准备6个月到1年的资金缓冲，最好是一年以上，以避免在市场波动中陷入被动。
总结来说，风险偏好的高低是个人选择，但无论选择何种投资策略，关键在于平衡风险与收益，确保投资能够在不利的情况下继续维持下去。
在房产投资中，长期规划和耐心至关重要。然而，有些投资者在这方面缺乏足够的远见和准备，容易错失良机。房产投资需要的并不仅仅是抓住某个时机买进、倒腾几下然后迅速卖出赚取利润，而是需要足够的时间和耐心。只有在市场中长期持有，才能增加获利的概率。
一个真实的案例可以说明这一点。在Perth，有位小伙伴在2021年左右看到了房价的上涨，认为市场已经达到顶峰，便急忙将持有多年的房产卖出，认为后续房价会下跌。然而，事实证明，这位投资者错失了一个巨大的机会。在接下来的不到两年时间里，他卖掉的房产价值又上涨了至少20%。这并不是因为他在市场中做出了错误的决策，而是因为缺乏耐心和对长期市场走势的认识。
我也曾经在同一个区域持有一套投资房，虽然当时市场波动，但因为我对投资的目的是长期规划，因此并未因短期的涨跌而感到困扰。最终，这套房产为我带来了可观的回报。这再一次验证了一个真理：房产投资需要耐心，时间是成功的关键因素。
此外，还有一类投资者，他们对房地产缺乏基本的理解和财商。这些投资者即使拥有足够的资金和贷款能力，但由于对市场的认知不充分，投资结果往往不尽如人意。10多年前，我自己也是这样。我当时认为只要跟随政府的政策和开发商的步伐，就一定能赚到钱。然而，由于不了解澳洲的投资逻辑，导致我在初期的多次投资中频频失利，甚至亏损超过100万澳币。
总结来说，投资不仅仅是资金和时机的问题，更是对市场的深刻理解和长期规划的结果。人们只能在自己的认知范围内赚钱，要想超越这一范围，就需要不断学习和积累经验，否则即使有资金和机会，最终也可能得不偿失。
在房产投资中，存在一种特别容易陷入困境的群体——那些希望通过买房退税或者一步到位的投资者。这些投资者往往对市场和投资的理解不够深入，导致他们的决策存在较大的偏差。
首先，专门为了退税而投资房产的人，往往会忽视房产本身的增值潜力。我有个朋友，他和他的太太都是金融行业的专业人士，他们的第一套房产就是为了退税而购买的。当时，他们觉得这是一笔划算的交易，每年可以通过房产折旧从税务局拿回不少钱。然而，几年后，他们发现这套房产的价值不但没有增加，反而缩水了10%。这种短期的税务优势，最终以长期的财务损失告终。后来，通过与我合作，他们在我的建议下购买了两套房产，这才开始看到真正的投资回报。
其次，还有一种人，他们在买房时有过高的期望，总希望找到一个完美的房产。他们既希望房子地段好、土地面积大，又希望房子的质量高，还要价格便宜。然而，投资房产如同选择人生伴侣，没有十全十美的选择。市场上不可能存在完全满足所有条件的房产，除非是在十几年前。现实是，这类投资者在不断挑剔和犹豫中，错失了许多良好的投资机会。最终，他们可能会陷入“挑三拣四”的怪圈，而错过了本来可以带来丰厚回报的投资。
房产投资需要在充分了解市场的基础上，结合实际情况，作出理性而务实的决策。追求完美往往会让人陷入困境，而对市场的误解和过高的期望，则会让本该是成功的投资，变成一场失败的冒险。
在房产投资的道路上，有些人因为错误的心态和认知，很难取得成功。其中，最典型的就是不愿意相信专业人士的帮助，以及幻想通过房产一夜暴富的人。
首先，有一类投资者，他们过于自信，认为自己完全可以掌控房产投资的所有细节，甚至觉得请专业人士帮忙是一种浪费。然而，房产市场的复杂性远超他们的想象。拿我们团队最近在昆士兰黄金海岸的一个案例来说，我们成功以94万澳币购得一套房产，而市场预估价格在100万到110万之间。这个客户在选择了我们专业的服务后，节省了大量的资金，同时也获得了远超预期的收益。相反，那些因为省下几千澳币的中介费而选择便宜服务的卖家，最终可能损失了更多的潜在收益。这个例子清楚地说明了，选择专业人士的重要性不仅仅在于省钱，更在于获得更大的投资回报。
其次，还有一类人，他们总是被“快钱”的诱惑吸引，认为房产投资是个快速致富的途径。实际上，房产投资是一项需要长期耐心和策略的事业。那些通过房产获得巨大财富的人，背后往往是多年的坚持和规划。我们常听到“台上一分钟，台下十年功”的说法，这在房产投资中同样适用。真正的成功来自于长期的积累和不断的学习，而不是幻想一夜暴富。
总结来说，房产投资是一项复杂而需要耐心的工作。相信专业的力量，注重长期规划，才能在这个市场中获得持久的成功。如果你正在考虑投资房产，或者在购房过程中遇到困难，欢迎点击这个链接咨询我们团队的买家代理服务。我们将为你提供专业的建议，帮助你在房产市场中获得优势，走向成功。
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